2011年8月长沙新天地整体发展战略报告下.docVIP

主张五：一个令人心动的空间——户型增值 （1）面积精准化控制，在总价上形成竞争力的同时，拔高项目单价，提升项目价格形象 户型面积配比建议 产品 公寓 两房 小三房 大三房 四房 面积 40——60 72——78 89——95 105——115 120——130 比例 15% 25% 35% 25% 5% 开发指导思想：对户型面积的控制做到精准化，打造产品的核心竞争力。住宅产品以满足刚性需求为主，总价控制在90——120万之间，首付水平在50——70万，市场接受度较高。 （2） 提升空间利用率，增加错阳台、大面积露台等。 (3) 增加附加值，通过空间变化，增加产品利用率与艺术感。 (4) 提升户型使用率，充分利用各个细节，例如入户花园、飘窗、阳台、甚至空调板 (5) 打造户型特色亮点，例如可拆卸凸窗，或者飘窗顶柜，提升产品价值 6、主张六：一种高速便捷的生活——全智能立体配套 （1）中央新风系统：低能耗康居住宅必备，中国住宅的发展趋势 （2）新科技运用，其他层面以满足消费生活需求为主 7、主张七：一种价值叠加的交房方式——精装交付 四大点睛之处，附加值多重叠加 8、 主张八：一种优雅人文的生活氛围——社区文化 （1）豪华社区主入口：泰式皇家园林集中展示，重点突出仪式感及风情化，形成项目标识！ （2） A：主题会所——根据项目定位及市场区别，精致打造以针对富人为主的泰国皇家园林主题的顶级会所 B：架空层泛会所——通过绿化的延伸与花草的植入，将园林景观最大化。休闲娱乐广场结合架空层设置，成为社区景观休闲活动、交流场所 小结 通过以上八大价值提升措施，能有效提升客户价值，使项目明显区隔于周边竞争者。 四大区隔确立项目的差异化和高端价值： 形象区隔： 通过直观的视觉冲击，令客户产生深刻的第一印象，从而认同项目的价值； 产品区隔： 通过扩大产品线，丰富产品选择，令产品更具竞争力，更符合市场需求； 功能区隔： 产品功能从满足居住需求提升至享受高品质生活方式，提升社区生活档次； 价值区隔： 通过精装修的价值跌接，是产品跳脱周边竞争，形成明显的价值区隔。 四、整体包装系统 （一）项目整体规划布局 （二）项目形象体系打造 打造企业品牌专属的DIS系统 1、外围识别系统：建立标杆形象，强化社区领域感，让客户感受项目高端形象 2、内部符号系统：严谨细致的内部标识体验是客户对于价值认知的最敏锐的方面 （三）形象展示： 五、营销卖点提炼 9大核心卖点 地段：尚东区CLD中心，20亿巨资打造国际风尚街区 配套：7万平米国际购物中心，打造您的奢华生活 商业：尚东区首席一站式国际风尚商业街区 园林：泰式皇家尊贵园林，首创360度全立体绿化系统 产品：尚东轴心,首席全精装新奢华主义豪宅. 服务：国际物管，为您首创深度贴身尊享服务 形象：城市T型台，风尚新天地——尚东区价值标杆 品牌：天下一家经典奉献，跨界高端品牌，创绎奢贵传奇 升值：万家丽路尚东区核心，城市标杆社区，财富增值保障 第六部分　整体营销篇 如何通过营销执行实现项目价值 一、营销阶段划分及策略 （一）核心策略： 节点式营销+跨界营销 以节日及项目商业重大节点为销售阶段的划分 利用高端品牌嫁接，实现品牌共赢，赢得市场美誉度 （二）营销计划： 1、销售分区示意图： 2、整体开发策略： 3、阶段划分 阶段 时间 主要工作 营销主题 导入期 ２０１０年１０月 规划报建、招商组建、前期展示 打造尚东首席国际风尚领域 开盘期 ２０１２年5月 商业签约，住宅蓄客，正式开盘 精装成品住宅—全程家居解决方案 热销期 6－8月 首批住宅热销，资金回笼 三大价值升级，引领国际生活 二次开盘期 9－10月 二批住宅开盘，楼王产品面世 尚东创造，创造尚东 热销期 １1月—２０１３年３月 清盘加推，加速回款 财智人生，人居典范 三次开盘期 4月——5月 公寓部分面市，价格提升 新天地——居繁华之上 住宅完销 6月——7月 住宅清盘，商业蓄客，品牌入驻 惊艳登临——首席一站式风尚街区 二、整体招商计划 招商阶段步骤： 三、营销目标 两年总销售突破20个亿 （一）销售价格定位 销售面积：住宅：104930㎡ 商业66600㎡ 车位不计 销售价格：住宅：精装房跳脱普通住宅竞争圈，采取豪宅市场紧随战略，与消费者心智赛跑。 因此住宅价格可采取静态同比分析，从成本计算法考虑利润率。 精装修标准：1200元，对外报2000元。住宅报价：12000元/㎡（按静态价格计算） 商业：销售30%，约2万㎡。商业报价：首层55000元/㎡ 二层35000元/㎡，均价约45000元/㎡ （二）整体销售估算 销售金额： 12000×104930+45000×20000=1259160000+900000