当前形势下西安地产行业发展的思考.pdfVIP

安 徽 建 筑 2011年第 5期(总 180期J 当前形势下西安地产行业发展的思考 Thinkingofthe DevelopmentofXian RealEstateMarketinCurrentSituation 王 觅 (西安职业技术学院，陕西 西安 710071) 摘 要 ：近几年来，全国各大城市商品房价格持续土涨，作为二线城市的西安2010年房价涨幅甚至超过了北京、上海等一线城市，过高的房价已超 出了普通市民的购买能力。另一方面，西安将逐步发展为国际化的大都市，城市的建设离不开房地产行业的发展，因此，政府需采取一系列政策、措 施对商品房价格进行调控 ，将房价控制在合理的范围内。另外，还需引导、促进房地产行业向积极、健康的方向发展，以确保大西安战略的实施 。 关键词 ：房地产市场；上涨原因；解决途径 中图分类号：F293．30 文献标识码 ：A 文章编号：1007—7359(2011)05—0199—02 1 概 述 地产开发企业 自有资本比例低 ，对银行信贷高度依赖，银行甚 至被开发商称作楼市风险的 “垫背者”。地产开发商在银行融资 从 20世纪9O年代起 ，我国的福利住房开始转向住房商 时一般会用土地作为抵押物，因土地的价格在房价的引导下不 断上涨 ，故银行一般都会大力支持房地产业。同时，我国住房消 品化、社会化，住宅产业成为社会新的经济增长点。为了拉动内 需，国家采取了一系列鼓励房地产行业的政策，促进房地产行 费信贷政策相对而言较为宽松，银行大都按照央行规定的最大 业的发展。此后我国房地产投资便快速增长，并发展成为国民 贷款比例和远低于其他类型贷款的利率水平发放个人住房抵 经济的支柱产业。由于房地产行业投资回报率高，市场规范性 押贷款。可以说，宽松的住房开发贷款和住房消费贷款是促成 较差，大量的资金不断涌入房地产行业 ，以牟取高额利润。房地 住房市场产销两旺、房价节节攀升的重要推手。而且，房价不 产投资过热，房价和地价快速增长，房屋空置率增加 ，市场存在 倒、地价不垮的神话使手持抵押物的银行会想方设法采取各种 的泡沫令人担忧。2009年 ，全国一线城市房价涨声一片，二、三 对策来应对 “不利”的房地产调控政策。 线城市的商品房价格也达到了历史的最高值。从全国范围来 2．3地方政府的 “土地政策” 建 看，西安的房价和一线城市还有一定差距 ，并不算高 ，但 2010 改革开发以来，经济建设成为一切工作的中心 ，GDP逐渐 筑 年西安商品房价格涨幅达到42％，超越一线城市 ，位居全国前 成为考核地方政府的政绩的主要指标。为了提高地方经济增长 经 列。房价问题已成为社会各界关注的热点问题。去年以来 ，政府 值，一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政 济 与 出台了“国十条”，并采取了货币紧缩、限购、试点征收房产税等 收入。近 10年来 ，各地土地出让金收入迅速增长，在地方财政 管 措施来遏制部分城市房价的过快上涨。2011年西安迎来世园 收入中比重不断提升。资料显示，2009年全国土地出让金达到 理 年，西咸新区的诞生，首条地铁线路开通、市政府北迁、北客站 1．5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46％左右。在有 启动等诸多有利因素，在一定程度上仍将拉升西安房价的上 些县市 ，土地出让金 占预算外财政收入比重已超过50％，有些 扬；而另一方面，中央调控楼市的决心和信心更加明确 ，新一轮 甚至占80％以上。在土地财政的激励下，地方政府积极在城市