相邻关系的容忍义务.docx

【案情】 当事人：原告：刘某某等14人（佳苑小区一号楼业主） 被告：恒泰房地产开发有限公司 标的：佳苑小区一号楼 纠纷点：恒泰公司是否应当赔偿房屋贬值损失？恒泰公司是否侵犯了刘某某等人的采光权、日照权、通风权等相邻权？ 刘某某等系北京市佳苑小区一号楼业主，佳苑小区为1998年开发的6层住宅小区。2006年恒泰公司经政府有关部门批准建造新红公寓，新红公寓为15层高档住在小区，其建设用地紧邻佳苑小区一号楼。开工后不久，因连续在紧邻刘某某等人楼房的地基上压桩，造成刘某某等房屋出现不同程度的裂缝。刘某某等人认为恒泰公司的施工行为对其房屋的地基和结构安全造成影响，并且突兀而起的大楼使其陷入阴暗、潮湿、压抑的生活环境之中，侵犯了其住房的采光权、日照权、通风权、隐私权、眺望权，并使得房屋价值贬损，请求法院判恒泰房地产开发公司对刘某某等人房屋受损部分进行修复，并要求赔偿房屋贬值损失10万元。 【判决】 判决如下：被告恒泰公司应于本判决生效之日起半年内，按照房屋质量检测报告中的处理意见，对刘某某等14位原告的房屋受损部分给予修复。 被告恒泰公司应于本判决生效之日起10日内付给刘某某等人房屋价值贬损赔偿金55000元。 判决依据： 原告的房屋受损与被告的不当施工行为存在因果关系，被告应当承担相应的民事责任。根据评估报告，原告的房屋经修复以后仍然会遭受一定程度的价值贬损，故被告应当对此承担赔偿责任。关于被告是都因建造新红公寓对原告房屋的日照、采光和通风等造成影响而应当承担赔偿责任的问题，本院认为，妨碍日照、采光和通风的判断标准是受害人能否主张排除妨碍和损害赔偿的必要条件。事实上，基于相邻关系制度的固有功能，相邻建筑物的所有人或利用人之间必须负有一定的容忍义务。只有在日照、采光和通风妨碍超出必要的容忍限度，受害人主张配出妨碍和损失赔偿才能够得到支持。如果日照、采光和通风的行为超出一般人的容忍限度，则构成妨碍行为。我国建筑物相邻关系制度中，有关日照、采光和通风的妨碍行为的判断，是以国家有关工程建设标准的内容为基本判断标准。建造建筑物违反有关工程建设标准的，应当视为超出了社会一般人的容忍限度，受害人可以主张排除妨碍和损失赔偿。 根据现有证据，原告房屋的日照情况符合有关部门制定的标准，新红公寓的规划、设计并不违反有关部门的相关规定，应视为未超出一般人的容忍限度。因此，尽管新红公寓的建造确实对原告造成一定程度的影响，但并没有违反有关规定，故其行为不具有违法性。因此，在法院已经判令被告对原告作出相应赔偿的情况下，原告刘某等要求被告赔偿因日照等原因造成的损失，理由不足，难以支持。 【解读】 随着物权法的出台，近年来房地产纠纷中业主就建筑物的通风、采光和日照等相邻权提起的诉讼日益增多，本案是一起基于不动产相邻关系产生的财产损害赔偿纠纷，其中涉及到相邻关系容忍义务的标准，相邻关系容忍义务的限度等问题，具有一定的典型性。 第一，什么是相邻关系的容忍义务？ 相邻关系，是指两个或两个以上相毗邻的不动产所有人或使用人之间，在行使不动产所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系实际上是在斟酌、平衡相邻各方的利益和公共秩序后，对各方行使所有权或使用权的一种限制或节制。因此，相邻关系的权利人之间存在相互容忍的义务。 判断容忍义务的界限，应该采取“一般人的忍受限度”标准。所谓“一般人的忍受限度”，是指如果对相邻权的妨碍在一般人看来都无法忍受，则构成对相邻权的侵害；反之如果没有超过一般人的“忍受程度”，则不构成对相邻权的侵害。对于“一般人的忍受限度”，应该根据相邻不动产的地域性、妨害的程度、土地利用的前后关系、损害避免的可能性、加害行为的形态以及加害不动产之有无公共性等情形作为判断依据。 第二，被告建房是否影响原告房屋的日照、采光、通风及是否应当承担相应的赔偿责任？ 首先，妨碍日照、采光和通风的判断标准时受害人能否主张排除妨碍和损失赔偿的必要条件。事实上基于相邻关系制度的固有功能，相邻建筑物的所有人或利用人之间必须负有一定程度的容忍义务。只有在日照、采光和通风妨碍超出必要的容忍限度，受害人主张排除妨碍和损失赔偿才能够得到支持 其次，我国建造物相邻关系制度中，有关日照、采光和通风妨碍行为的判断，是以国家有关工程建设标准的内容为基本判断标准。建造建筑物违反有关工程建设标准的，应当视为超出了社会一般人的容忍限度，受害人可以主张排除妨碍和损失赔偿。 最后，原告房屋的日照情况符合有关部门制定的标准，新红公寓的规划、设计并不违反有关部门的相关规定，应视为未超出一般人的容忍限度。因此，尽管新红公寓的建造确实对原告造成一定程度的影响，但并没有违反有关规定，故其行为不具有违法性。 【相关法律规范】 1.《民法通则》第83条：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方