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ワンルーム規制がワンルーム家賃に 与える影響に関する研究 ～東京都区部における分析～ ＜ 要 旨 ＞ ワンルームは、都心部に居住する単身者の住まいとして広く普及しているが、近隣住民 から問題視されることも多く、東京都区部を中心に各自治体は様々な規制を実施している。 一方で、ワンルームに対し建築規制で対応すべき問題なのかという意見もあり、ワンルー ム規制のあり方については様々な議論がなされている。本稿では、ワンルーム規制がもた らす弊害として、ワンルーム家賃に与える影響に着目し、実証分析を行う。東京都区部内 を対象とし、規制実施区と未実施区抽出による DID 推定及び区部全域による OLS 推定に よって分析を行い、ワンルーム家賃への影響を定量的に明らかにした。また、ワンルーム が周囲の地価やファミリー家賃に与える影響をヘドニック・アプローチを用いて実証分析 を行い、ワンルームは、ファミリー層には選別的に負の影響を与えている可能性があるが、 全体的には周囲に負の影響を与えていないことを明らかにした。これらの分析結果より、 ワンルーム規制は、ファミリー層への負の影響の軽減に間接的に寄与する可能性はあるも のの、外部不経済への政策としては不適当であり、かつ、最適ではない住宅供給を強制し、 ワンルーム家賃へ影響を及ぼすといった多くの弊害を生み出す非効率な施策であるといえ るだろう。 2011 年（平成23 年）2 月 政策研究大学院大学 まちづくりプログラム MJU10044 有井 美由紀 第1 章 はじめに1 第2 章 ワンルーム規制の現状2 2.1 ワンルーム規制の背景2 2.2 規制内容・方法2 第3 章 ワンルーム規制がワンルーム家賃に与える影響に関する理論分析6 3.1 課税6 3.2 ファミリー付置義務6 3.3 最低面積規定6 第4 章 ワンルーム規制がワンルーム家賃に与える影響に関する実証分析7 4.1 規制実施区と未実施区抽出による分析（DID）（分析①）7 4.2 東京都区部全域による分析（OLS）（分析②）11 4.3 考察 14 第5 章 ワンルームが周囲に与える影響に関する実証分析 15 5.1 単身世帯割合が地価に与える影響の分析（分析①） 15 5.2 近隣ワンルーム戸数割合がファミリー家賃に与える影響の分析（分析②） 18 5.3 考察 20 第6 章 まとめ 21 謝 辞 22 参考文献 22 第1章 はじめに 東京都区部の単身世帯数は、1980 （昭和55）年は約 94 万世帯、全世帯に占める割合は 31％ 1 であったものが、2005 （平成17）年には約183 万世帯、45％を占めるまでに増加し続けており 、 2 3 今後もその傾向は続くと予測されている 。ワンルームは、単身者の住まいとして1980 年代後半 から登場し、現在では、地方出身の学生や独身の勤め人だけでなく、単身赴任者や一人暮らしの お年寄りにとっても割安な住まいとして広く普及している。 このワンルームに対しては、居住者マナー等を問題として、東京都区部を中心に様々な建築規 制が実施されてきた。一方で、ワンルームに対し建築規制で対応すべき問題なのかという意見も 4 あり、ワンルーム規制のあり方については議論がなされている。2008 （平成20）年には、内閣 総理大臣の諮問機関である内閣府規制改革会議より、ワンルーム規制の見直しに関する答申が出 され、2009 （平成21）年 3 月に閣議決定された 「規制改革推進のための３か年計画