房地产企业以开发产品抵债两种操作模式之税负分析.PDFVIP

房地产企业以开发产品抵债 两种操作模式之税负分析 郭滨辉 【摘要】目前，以物抵债是企业经营活动中普遍使用的偿债方式的一种。房地产企业以作为不动产 的开发产品抵债，涉及不动产权属的变更，其税收政策的适用及应纳税额的计算都较为复杂。本文以案 例形式，详细分析了开发产品在直接过户及债务承担两种抵债操作模式下税政的具体适用情况，区分抵 债及再售两个环节，居住用房及商业用房两类开发产品，对应纳税额进行了精准计算，比较了不同情况 下税负的区别，为企业决策者提供参考。 【关键词】房地产企业；开发产品抵债；直接过户模式；债务承担模式；税负 【中图分类号】DF432 【文献标识码】A 【文章编号】1004-0994（2017）07-0061-4 一、引言 享有开发产品的所有权及与所有权相关的其他权 当前，由于资金流动性的影响，房地产开发企业 益，若房地产企业违约，债权人将承担相应的法律后 以其开发产品抵债的现象非常普遍。该种抵债行为 果。二是由于未办理开发产品过户手续，导致会计上 的债务人是房地产开发企业，常见的债权人包括建 不能进行正常账务处理，在开发产品被代售前，无论 筑施工企业、材料供应商、广告服务企业、提供融资 是债权人，还是房地产企业，以开发产品抵债仅表现 服务的金融企业等。开发产品抵债方式虽然有利于 在合同层面。三是债权人若完成代售行为，代售收回 债务人的债务结清，却增加了债权人的税收负担。开 款项有可能低于或高于其对债权人的应付账款，依 发产品抵债业务，对于债权人而言，其需要的并非开 据合同，该部分差额价款的损失或收益应归属于债 发产品本身，而是流动资金。开发产品既包括居住用 权人，价款损失可作债务重组处理，但对于价款收益 房，亦包括商业用房，两个类别的开发产品在流转时 的处理方法，会计准则尚无明确规定。 适用的税政亦有所不同。因此，分析债权人的税负， 鉴于以上问题的存在，委托代售并不是开发产 须跨越抵债及再售两个环节，区分居住用房及商业 品抵债的惯用操作方法。而直接过户模式和债务承 用房两个类别。 担模式，是另外两种风险较小的操作方法。 房地产企业以开发产品抵债，若采用委托代售 二、直接过户模式 的方式，不会增加债权人税负。该种方法只需要房地 该模式下，房地产开发企业直接将抵债的开发 产企业与债权人签订合同，约定抵债及代售两方面 产品过户给债权人企业。抵债环节，对于居住用房和 事项。抵债事项的主体内容是以既定的开发产品抵 商业用房两种类型的开发产品，房地产开发企业及 偿债务，相应开发产品归债权人所有，但不办理过户 债权人企业承担的税种及税负相同；再售环节，开发 手续。代售事项的主体内容是抵债的开发产品由债 产品类型不同，债权人企业承担的税种及税负有所 权人委托房地产企业代为销售，销售价款归债权人 不同。本文以案例形式进行详尽分析。 所有。由此，委托代售的抵债方法外在表现为房地产 群益房地产开发有限公司（简称“群益公司”） 企业正常销售房产，再以销售收入还债。 与其债权人汇东建筑工程有限公司（简称“汇东公 但委托代售方式在实际操作中存在诸多问题： 司”）均为我国境内居民企业，增值税一般纳税人。群 一是抵债的开发产品不办理过户手续，违背了物权 益公司欠汇东公司建筑工程款10000万元，但群益 法中不动产物权的登记生效主义原则，债权人并不 公司资金流动性较差，无法支付到期债务。2016年6 2017.07财会月刊·61·□ 月，两家公司达成协议，群益公司以其开发的位于内 加综合税率为10%，契税税率为3%。群益公司该项 地的房地产开发产品抵偿所欠汇东公司债务。该开 抵债开发产品属于房地产老项目，增值税缴纳选择 发产品按同类房产平均售价折算，亦为10000万元。 简易计税方法并开具增值税专用发票。群益公司为 与该开发产品有关的地价款及各种费用为1000万 获得流动资金，两