《泉州城东项目全程策划方案》.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 主观原因 客观原因 城市发展第二阶段 商务楼需求量少 住宅投资市场可观 住宅可办公性 定位:前瞻性 虽然目前商务楼市场较小,但是泉州工业基础发达, 未来的城市必将随着工业的高速发展进入后工业时代,对商务楼的需求也将随着时代的变迁而释放强烈的刚性需求. 城市产业链的把握 特殊资源的整合 关键点 商务楼产品定位 产业研发中心 泉州产业特色 特殊资源的整合 体育产业 创造财富神话 政府税收优惠 重点企业进行补贴 定位 写字楼定位 研发\外贸\物流\品牌管理\策划\咨询\广告\网络 十二大智能化系统 楼宇自控系统 有线电视系统 安全防范系统 局域网系统 LED屏显系统 计算机网络系统 智能防雷系统 智能一卡通系统 综合布线系统 背景音乐系统 UPS蓄电系统 公共网络会议室 ◆ 智能/数字化 生态办公空间 网络会议室 午睡豆荚 酒店定位 住宅定位 商务定位 酒店定位 商业引擎 公寓定位 体育定位 新泉州HOPSCA 综合体 泉州酒店行业现状 普通酒店过剩,顶级酒店稀缺 五星级酒店名不符实,软件配置不高 缺乏国际品牌的五星级饭店 未来4年，预计泉州市将新建10家五星级豪华酒店 配套与形象 商务配套 公寓配套 体艺配套 行政配套 区域形象 项目形象 泉州高端国际商务社交平台 泉州首座国际一线品牌的五星级酒店 酒店定位 本项目酒店定位 酒店品牌嫁接 洲际酒店 四季酒店 希尔顿酒店 万豪酒店 大堂展示 豪华套房 行政套房 体育定位 住宅引擎 商务定位 酒店定位 商业定位 公寓定位 体育定位 新泉州HOPSCA 综合体 体育场馆三重功能 场馆主功能：使用功能 竞技体育与民用体育 大型娱乐节目承办 展示宣传与城市庆典 场馆次功能：场馆商业 餐饮、娱乐、运动专卖、展示等相关产业的带动，人气的聚集，商业氛围的促进 场馆次功能：大众健身 壁球馆、网球场、篮球场、健身房、乒乓球室………… 本项目体育场馆定位：国际体艺中心 七、运营策略 开发运营策略 经济测算 整合运营策略 附加值策略 企业运营模式 开发策略 住宅开发 以商业意向招商开展和配套建设的大背景下完成进行住宅快速销售，以“低开高走、小步快跑”的价格策略来实现资金的快速回笼。建议一期开放2万平方米的样板区，以住宅的实景环境打动消费者。后期以不同的复合利益点进行推广， 商业开发 建议先租赁后出售，动态调整经营业态，促进居住氛围，后期集中反映利润点。建议一期建立2万平方米的餐饮娱乐商业样板聚集人气。 产品开发策略 开发策略 公寓开发 作为投资型与暂居型的物业，要先行炒作区域前景以及酒店式服务的附加值，以住宅销售与商业招商推广为背景进行适当推量，建议每年以3-4万平方米的体量供应，稳步完成销售。 办公开发 商务氛围的形成是建立在居住与商业氛围形成的基础之上，所以办公产品将在五年后居住人口逐渐增多，商业全面启动再进行推广。 　 物业类型 总量 (万平方米) 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 操作节奏 住宅 60 整合资源 推18万 推18万 推12万 推12万 　 　 　 社区商业 3 　 　 推0.5万 推1万 推1万 推0.5万 　 　 商业 13 餐饮娱乐招商 2万平方米餐饮娱乐样板区开放 样板商业营业 大卖场进驻 百货/名品等业态进驻 全面营业 推5万 推5万 推3万 公寓 19 　 推2万 推3万 推3万 推3万 推4万 推4万 　 办公 5 　 　 　 　 　 　开工建设 推3万　 推2万 酒店 3 　 　 　 　 招商 　 　 营业 命名年份 海西元年 海西奥运年 海西教育年 海西体验年 海西生活年 海西商业年 海西 商务年 海西 品牌年 开发策略 开发节奏推进表 开发策略 一期重要工作时间节点 2007年8月份—媒体公开亮相、市区接待中心进场 2007年9月份—大型售楼处进场，进行客源蓄水与管理 2007年10月份—2万平方米样板商业街以及样板生活区先行开工、招商工作开展 2008年5月份—推出第一批房源 2008年7月份—推出第二批房源 2008年10月份—推出第三批房源 经济 测算 物业类型 体量（平方米） 价格（元/平方米） 住宅 600000 5200 社区商业 30000 10000 纯商业 130000 10000 酒店 30000 10000(成本价折算） 酒店公寓 50000