世联2010年06月芜湖中心“华仑港湾”营销战略与策略.ppt

2011年启动区营销目标 财务及价格目标理解 形象目标理解：国际视野的“第九湾”需灌以更多的定义及演绎，花费一定的成本引导客户接受 新政调控下，全国一、二线城市的上门量和成交量双双大幅下跌，但豪宅项目表现稳定，价高却仍有成交，抗风险能力相对较强 本地市场，受新政影响，客户观望情绪加剧，但被动刚性需求依然存在，总体成交量下滑 ，被动刚性需求在五月得到局部释放 五月刚性需求的局部释放，并不代表市场的整体回暖，华强城澳然天成、伟星左岸生活 、绿地镜湖世纪城成为市场出货主力 项目竞争激烈，未来市场总的竞争体量将在105万方以上，通过对项目2011年五月下旬市场竞争体量判断，项目开盘前将面临近20万方竞争体量 从放量时间判断名流印象、世茂滨江、国贸长江一号三项目成为本案销售周期同步之项目，本案将直面竞争无从回避 世茂滨江是真豪宅，其他项目（名流）都是伪豪宅，且形象尚停留在物质堆砌层面，缺乏足够的品质支撑 高端项目启动方式多样，商业价值成为形象卖点支撑或项目溢价的重要营销手段 营销水平分析一：芜湖市场展示水平参差不齐，世茂滨江成为芜湖高端项目展示标杆 营销水平分析二：差异化的产品竞争策略，实现对芜湖高端客户的营销细分 营销水平分析三：注重滨江资源的生活配套，但对私享性与专属性需求配套打造不足 个案竞争分析一：世茂滨江形象差异化的竞争 个案竞争分析二：名流印象从产品到客户的全面竞争