商业策划经验篇精选.doc

商业地产策划经验篇 前期工作 工作节点 工作主题具体工作内容 调研 宏观经济调研： 国家宏观政策及法规 宏观金融形式； 国际重大事件 市区域政策、法规； 区域面积、人口 区域人口质量调研（人口结构和密度） 区域国内生产总值 辐射区域面积、人口 城市（区域）特性 支柱产业情况 城市进程化程度； 城市GDP、人均GDP； 城市面积、人口 城市（区域）经济发展现状及未来经济发展规划 城市（区域）道路及交通规划 城市（区域）商业网点分布及发展规划 人均可支配收入 社会零售总额 城乡居民储蓄存款额 恩格尔系数 百户汽车拥有量 行业发展及特性 房地产行业 综合调研： 区域住宅分布状况及价格 区域住宅供需关系 城市房地产发展现状 底商现状及价格 写字楼现状及价格 酒店现状及价格 其它类房地产现状及价格 商圈综合调研： 商圈界定 区域商业分布详图 字母商圈关系 主铺商圈关系 辐射商圈状况 商圈商业分布状况 商圈人流、车流及停车状况 商圈竞争对手关系 商圈自然与社会条件 商圈周边环境和公建设施 商圈未来商业供应量及发展规划 商圈商业网点分布 商圈商业规模数量 商圈大型主力店现状 商圈物流现状 各商业物业位置、规模、业态分布、业态比例、租赁价格、经营模式、经营现状、硬件设施、配套设施、未来发展综合调研 典型商业调研： 典型性商业个案位置、建筑特点、单层建筑面积、单层使用面积、总使用面积、楼层数、商铺规格、业态分布、租金、转租金、转让费、交租方式、使用权售价、产权售价、服务业态情况、物业及管理费用、硬件设施、经营现状、人流量、品牌汇总、发展历程及未来发展规划。 竞争对手调研： 竞争对手开发背景、特性、位置、单层建筑面积总建筑面积、单层使用面积、总使用面积、楼层数、商铺规格、业态分布、租金、、转租金、转让费、交租方式、使用权售价、产权售价、服务业态情况、物业及管理费用、硬件设施、经营现状、操作方式、竞争对手媒介使用、推广模式、频率、促销方式。 定性调研： 经营户问卷：经营户户籍、经营地点、经营面积、经营产品、经营年限、经营现状、对本案入场意向、入场方式、面积承受、租赁价格承受、意向楼层、硬件关注度、受众媒介、对本案的看法建议、联系方式等。 投资者问卷：投资者来源、现有投资方式、对本案投资意向、投资关注度、投资金额、首付款承受金额、自营还是包租、回报率、投资意向楼层和面积、信息获取渠道、职业构成等； 消费者问卷：消费者来源、出行方式、消费频率、区域消费者习惯、消费金额、常去购物场所及原因、对本案看法及建议、信息获取渠道、年龄构成、月收入、职业构成等。 媒介综合调研： 当地户外广告类型、具体位置、制作价格、发行价格、受众群体 当地纸媒类型广告发行价格、、发行频率、受众群体、发行量、覆盖面 当地电媒类广告发行价格、发行频率、受众群体发行量、覆盖面 当地主流网络广告、点击量、受众群体、网格广告发布价格 当地广告公司综合了解、各种印刷品制作价格调研 分析 项目立地及经济技术指标分析 项目经济技术指标分析 道路类别及交通状况分析 道路地块自然及社会条件分析 定量分析： 有效甄别 各个总量汇总（总建筑面积、总使用面积、铺位规格、各业态） 价格波动（产权售价、使用权售价、租金价格、转让费价格） 各业态有效支撑换算 定性分析 定性汇总 比例分析 特例分析 典型性商业分析 典型性商业特性分析 硬件优劣分析 营销模式分析 业态功能分区分析 与本案的关系分析、未来发展分析、租赁价格分析 管理模式及现状分析 楼层分布分析 铺位规格分析 竞争对手分析 竞争对手竞争特性分析、差异化分析/竞争优势及机会分析、推广方式分析、推广渠道分析、推广频率分析 SWOT分析 优势、劣势、机会、威胁 项目参数分析： 时机性、进程性、地段性、规模性、布局性、硬件性、稳定性、人气、资源性、竞争与兼容性、商圈、人口、人性 定位： 项目市场定位 项目理念定位 产品定位 1、业态分布及配比定位 2、功能分区定位 3、价格定位（租赁价格、销售价格、使用权价格及押金） 4、业态铺位规格 5、配套定位 建筑定位： 柱网、动线、设备、层高、结构、装饰要求、外立面定位 客群定位： 目标购买者定位 目标经营者定位 目标消费者定位 主力店定位 物业业态定位 建筑概念设计 整体规划方案简介 总平面图 建筑结构图 剖面图 鸟瞰图 总体交通组织图 概念效果设计 外立面效果设计 中庭效果设计 内部装修效果设计 各业态及配套室内概念设计 景观设计 建筑面积设计： 各楼层内部平面分割设计 功能分区设计 动线设计： 内部和外部交通组织设计（人流和车流动线） 财务分析 项目投入成本估算及资金分配 项目回款模式（租售比） 项目回款进度 项目静态、动态总收入估算； 盈亏平衡分析 敏感性分析 投资回报率分析 财务风险评估及回避 营销计划 营