天启开启2008年西安市地新国际化休闲新城营销策划案.ppt

2008.11.8;此前，我们已经从宏观、中观、微观三个层面对市场进行分析与沟通，达成共识如下： 宏观市场： 西安房地产市场竞争将日趋白热化，未来房地产市场供应将大量增加，建议项目尽早入市、提前消化； 中观市场（竞争层面）对项目的指导意义： 在产品规划方面，园林景观、有创新力人性化的产品、完善的 社区商业配套，树立项目品牌； 在开发节奏上，保持园林与主体施工的同步进行，在项目入市时就能产生巨大的震撼力； 微观市场： 我们项目的核心卖点：环境、产品（户型）、园林、商业配套、文化教育、品牌物管、深圳品牌发展商;分析思路;分析思路;900亩区域开发战略;振业西安项目;振业西安项目;振业西安项目;振业西安项目;振业西安项目;900亩区域开发战略;市场特点1：西安高档楼盘市场物业类型包括洋房、别墅、小高层、高层住宅，面积区间在130㎡以上；;振业西安项目;振业西安项目;振业西安项目;振业西安项目;振业西安项目;振业西安项目;振业西安项目;振业西安项目;振业西安项目;分析思路;大盘操作模式分析;大盘操作模式分析;大盘操作模式分析;大盘操作模式分析;大盘操作模式分析;大盘操作模式分析;大盘操作模式分析;大盘操作模式分析;大盘操作模式分析;竞争力分析;分析思路;大盘操作模式分析;大盘操作模式分析;大盘操作模式分析;大盘操作模式分析;大盘操作模式分析;大盘操作模式分析; 从竞争力而言，受容积率的限制，尊地发现沙漏型的开发模式，往往会出现资源差的公寓滞销的局面，而资源向中产阶层转移的楼盘如桂花城、西街花园、蔚蓝海岸等则更易取得市场认同，取得较好的销售业绩。 橄榄型开发模式能带给我们什么？; 从曲江、高新、浐灞区来看，像中新.浐灞半岛、盛恒御锦城 ，以及新看的地块，由于容积率的限制，大多会采用沙漏形的开发模式。面向中产阶层的市场空间还较大，从浐灞板块现有楼盘供应来看，还没有出现真正引领中产阶层的楼盘。 浐灞板块，面向中产阶层客户的中高档楼盘还有较大的发展机会。 ;分析思路;地块发展条件： 根据目前振业提供新的概念设计规划，项目容积率为2。 2的容积率，产品线组合中必然会有小高产品出现。 是为富人打造豪宅还是打造中产阶层大盘？ ;项目资源分析;项目资源分析;项目资源分析;项目资源分析;分析思路;项目竞争分析;项目竞争分析;项目竞争分析;★;市府片区;城东板块物业以中产阶层最喜欢自住型的三房、四房、联排为主，一房两房比例低;横向比较：在橄榄型开发模式下，依托项目资源，比同类型项目更有竞争力。;纵向比较：从竞争力而言，在城东浐灞生态区中，项目不具备压倒性的竞争优势。;蔚蓝海岸;;规划上：在保证开发商的投资收益的前提下，保持低容积率，借鉴西安高档大盘发展经验，建议容积率确定在1.5左右，并从舒适度、满足感、教育很方面加大对客户的吸引力。;分析思路;项目开发模式;项目开发模式;分析思路;满足西安新财富阶层“高性价比、便利的、时尚新生活、休闲自然”精神需求的关键举措　;项目客户定位;项目客户定位;项目产品定位;项目产品定位;项目产品定位;分析思路;启动区策略;启动区策略;Block2 2期启动;方案2：启动区主景观规划在南侧，主景观面和社区入口放在南侧;方案3拥有明显的优势，占据南北两个展示面，综合照顾朝向、交通、进入性、昭示性和商业价值。;Block1 启动区;Block1 启动区;需要说明的???，具体建筑类型和户型配比因涉及项目重要的经济性测算和项目盈利性，需要更多深入调查和研究分析后才能得出。