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五街坊经营计划汇报 2009年05月 报告框架 五街坊推盘计划 竞争判断 保利林语溪—位置排布 保利林语溪—户型分析 保利林语溪—户型分析 保利林语溪—户型分析 位置排布对比 产品对比表 户型细项对比表 量价敏感性分析 量价敏感性分析 市场容量及竞争判断 竞品比对 自身产品优劣势分析 量价敏感性分析 1 2 3 4 33000元/平米 2.5亿（0511版计划） 12 35 7 8　 20　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 销量 54　 　 54　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 推量 五街坊联排 月均 合计 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 月份 10月 9月 售楼处完工开放 蓄客期 开盘销售 完成20套 10月 样板房公开 市场容量及竞争判断 1.5 1 09年供应（500-1000万东区别墅市场） 未定，预计下半年 600-900万 2.0-3.0万 70套 2万方　 128套 3.8万方 联排290-300 周康 中海御景熙岸 规划未最后确定 600-1000万 - - - - - - 三林 尚东国际三期 三林 周康 周康 浦江 板块 600-800万 500-750万 400-800万 600-1000万 总价 439套 50套 100套 90 129套 09年推量 年底 3万 1万方 200套 4万方 联排200左右 万科五街坊 773套 124套 130套 129套 总套数 2.0-3.0万 2.0-3.0万 2.5-2.8万 单价预计 10.9万方 17.4万 合计 6月份 2万方　 2.7万方 联排220-260 保利?林语溪 未定，预计下半年 2万方　 3.0万方 联排220-250 绿地康桥项目 上半年 3.9万方　 3.9万方 联排270-330 浦江颐城 预计上市 09年推量 体量 产品 项目名称 主力在售项目09年供应：总可售量235套， 湾流域占主力（45%），其次是阳光花城（23%） 新增项目09年潜在供应：此总价段产品供应放量，总可售量达到439套，主要集中在三林、周康、浦江地区，大部分项目预计在下半年上市 09年总可售 09年预计新增 08年存量 08年成交 08年新供应 总体量 08年单价 主力总价 主力面积 产品 板块 项目 区间 52套 0 52套 2套 54套 54套 2.2万 700-900万 300-340 双拼 张江 阳光花城 252套 81 176 181 422 小计 23套 0 23套 60套 78套 　 2.8万　 700-900万 264-433 合院 曹路 深蓝（售完） 30套 0 30套 6套 36套 　 /　 约600-700 190-210 双拼、独栋、联排 北蔡 大华锦绣华城 125套 81套 44套 38套 82套 158套 2.7万　 650-900万 240-253 双拼 三林 湾流域 30套 0 30套 72套 102套 102套 2.7万　 650-900万 254 联排 三林 金色里程 500-1000万 结论:下半年随着周边主要竞品的加推，整个板块的别墅产品竞争激烈， 主要竞品金地湾流域和保利林语溪。 244 181 -- 63 总计 100 100 6月 　 保利林语溪 26 -- -- 26 大华锦绣华城 118 81 9月 37 金地湾流域 合计 套数预估 预估上市时间 库存套数（截止到5月） 项目 竞品比对 1.5 2 09年竞争格局 09年主要竞品： 金地湾流域 保利林语溪 别墅排布在小区南块，沿河，与中间尚博路之间利用大平层相隔，形成静谷。 湾流域平面图 三 林 公 园 规 划 学 校 三 林 港 中 环 高 架 在 建 尚 博 路 优 劣 位置好，不受马路干扰 产品线混合，别墅独立性受影响 组团紧密，绿化和栋距基本划入私家花园，小区入口处设置车库进口，车行全部在地下，道路面积小。 花园面积大，地面无车行 优 劣 密度太高，私密性差，道路狭窄 产品位置排布 ——“双刃剑” 金地湾流域—位置排布 A户型 5+1房3厅4卫 253平方米 地下室，建筑面积约70平米，附送双车位，直接入户。 两个采光井设置。 层高2.8米，地平线下2.1米，地上0.7米。 花园面积约100平米 一楼，横厅，整体面宽12米，客厅面宽达5.4米，挑高3.6米，舒适大气，采光好。面宽大，每层需要核心区域作为过渡，影响动线，浪费面积。 二楼设置40平米主卧套间，约13平米的露台。 三楼既有卧室又有书房，南北