保利地产公司竞争策略分析doc.ppt

保利地产公司竞争策略分析;竞争策略分析的主要方面;保利地产特色创意产业园区策划方案;1.四型创意仓库;上海田子坊;798工厂;保利地产：多渠道融资 低成本扩张;1低开盘价，快速周转;2、多渠道融资，低成本扩张 从保利中报，我们可以明显看出，在目前房地产整体市场销售萎缩的情况下，保利明确的公司战略——即发挥其集团和品牌优势，多渠道融资。上半年公司负债结构明显长期化，7月份顺利发行了公司债43亿元，5年期的票面利率7%，进一步优化了负债结构，同时节约了财务费用。 另一方面，则是继续发挥其明显的成本和费用控制优势，注重住宅的性价比，突出其快速推盘，快速周转的特点，采取低价推出，快速回笼资金，以便抓住市场调整情况下能低成本扩张和整合资源的优势。 基于良好的回款，与万科在收缩战略不同的是，保利似乎还要拉开下半年的战线。相对于上半年，分布11个城市的多达31个楼盘的先后推盘销售。下半年，保利的推盘力度还将加大，主要是集中于二三线城市，项目主要分布在北京、上海、广州、武汉、包头、长沙等10多个城市，其中二线城市的推盘量占比将上升。随着更多二线城市的项目进入销售期，公司业绩增长将获得更多新的驱动。 虽然进入越来越多的城市，将给公司的异地管理及财务控制带来挑战。但至少到目前为止，公司的成本控制、财务控制能力，在已全国化发展的龙头上市公司中都处于领先水平。而可以佐证公司这一能力的是在行业内已属较低，并还在持续下降的管理费用率、和销售费用率。 ;3、土地储备 拉长战线 而就土地而言，保利也在2007年大举拿地，在同期中排在前列，新增土地储备总价值高达168亿元，而在同期，万科的土地储备总价值是117.94亿元，金地是161.10亿元（土地款未付），可以发现，相对于很多在房地产市场尚一片欣欣向荣时拿地的公司，保利是从07年12月起大幅拿地，此时各地市场均已开始萎缩，因此可见公司的现金流仍然较好。 今年，保利地产以36.8亿人民币的土地成本收购了总面积203万平方米，建筑面积412万平方米的8个楼盘。平均成本870元/平方米，比去年平均地价低了60%。在08年6月底，公司拥有可结算建筑面积1,800多万平方米，足够未来2年半的新开工所需。土地与资金的有效地持续切换，使保利扩张的战线更为拉长，而其扩张态度也愈加坚决。 ;4、业务多元化 万科以住宅为单一业务不同的是，保利打造的是全方位的业务结构以分散与单一住房物业开发经营相关的风险。截至2008年6月底，公司拥有投资物业（主要位于广州）120万平方米，包括写字楼、展览中心、商业单位和5星级酒店，将在明年贡献经常性收入。 除此以外，公司在2008年初拟进入旅游地产也在议程之内。而这一战略和保利之前的“住宅为主，商业为辅”的战略是一脉相承的：一是上市后，保利融资渠道增加，现金流相对宽松，调控余地大，更有实力来开发和持有商业地产和旅游地产；二是在宏观调控的大环境下，加大商业地产和旅游地产方面的投入，可以平衡风险，增加企业长期流动资金；三，长期来看，商业地产和旅游地产的回报比较有吸引力。 就具体发展项目而言，保利发展的两项旅游地产项目是石象湖项目和阳江项目。年初，公司称由于尚未最终获得土地证而示公告，但从保利年报及公开资料上看，项目获得的可能性仍然较大。 尽管保利地产并无一级土地整理及开发大型旅游地产的先例，同时，旅游地产的市场容量有待考验，但是华侨城模式的成功证明旅游地产是能够获得高收益；保利项目的获得成本低，即使项目失败，对公司业务的影响也较小；两项目均为当地政府招商引资的重点项目，因此在一级开发等方面能获得政府较大的支持；同时，集团在文化、旅游经营方面的经营也对上市公司形成帮助；而公司自身在开发高端物业上也经验颇丰，如重庆保利高尔夫花园实际已经具有旅游地产的雏形。因此总体上，市场的评价依然是谨慎乐观的。 ;差异化分析;厚积薄发，一鸣惊人 保利地产作为一家有着15年品牌经营的央企地产企业，在2007中国房地产品牌价值研究报告中，保利地产蝉联国有房地产企业品牌价值榜首，品牌价值达到45.72亿元，较上一年的19.62亿元增长133%，成为“2007中国房地产央企领先品牌”。 2006年7月31日，保利地产股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。截至2007年8月，公司总资产已达300亿元，总市值已超1000亿元，同时土地储备量达1000余万平米，这在房地产供需渐趋平衡、土地供应量日益减少的市场环境中，相比于众多的地产品牌可谓为奇迹。 央企房地产综合实力第??名、中国国有房地产企业品牌价值榜首、中国房地产百强企业综合实力第五名等权威荣誉，……这些响亮的荣誉称号彰显了“中国地产长城”的风采。对于保利来说，这些荣誉是实至名归