某公司物品价格定位计划.docVIP

价格定位 我们运用市场比较法对本项目进行价格定位：选取了在销或已交付使用的9个楼盘作为参照物，它们与本案相比拥有一个相同的属性，即都为南淝河周边的(小)高层项目。 类比项目综合比较表 类比因素 美邦国际 柏景湾 中央花园 春天花园 水岸云锦 万家华庭 国轩苑 翠竹园 玉带河畔 权重 一、地段资源综合 2.25 3.1 2.85 3.3 2.6 1.85 2.35 2.525 2.525 1.地理位置 2 3 3 4 3 2 2 2.5 2.5 0.25 2.交通条件 2 3 2.5 3.5 2 1.5 2 2 2 0.2 3.市政配套 2.5 3 3.5 3.5 2.5 2 2.5 2.5 2.5 0.2 4.不可控制污染、干扰因素 3 3 2.5 2.5 3 2.5 3 3 3.5 0.1 5.自然环境 2 3 2.5 3 3 2 2.5 2.5 3 0.1 6.周边社区 成熟度 2 3 2.5 2.5 3 1.5 3 3 3 0.1 7.项目规模 3 5 3 2 1 1 2 3 1 0.05 二、项目可提升价值判断 3.75 3.85 2.85 2.7 2.4 2.5 2.4 2.1 2.25 1.户型设计 3 3 2.5 2.5 2 2.5 2.5 2 2 0.4 2.建筑风格和立面的设计、材质 4.5 4.5 3 4 4 2.5 3 2.5 3 0.2 3.小区配套和物业管理 4 4.5 3 2.5 2 2 2 2 2 0.2 4.空间布局和景观设计 4 4 3 2 2 2.5 2 2 2.5 0.1 5.发展商品牌和实力 4.5 4.5 3.5 2 2 3.5 2 2 2 0.1 三、其他因素 2.75 2.5 3.25 2 2.25 2 3.5 3 2.25 1.小区是否有购物场所 3 3 4 3 3.5 2 4 3 2.5 0.5 2.工程进度（是否现房） 2.5 2 2.5 1 1 2 3 3 2 0.5 项目综合比较分数 2.825 3.3025 2.89 2.96 2.495 2.0925 2.4825 2.4238 2.4013 一、地段资源 综合 2.25 3.1 2.85 3.3 2.6 1.85 2.35 2.525 2.525 0.55 二、项目可提升价值判断 3.75 3.85 2.85 2.7 2.4 2.5 2.4 2.1 2.25 0.35 三、其他因素 2.75 2.5 3.25 2 2.25 2 3.5 3 2.25 0.1 说明：由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘类比因素，因此只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘类比因素。我们列出了若干个类比因素，并分为五个等级：低等、中低等、中等、中高等、高等，对应的分值为1、2、3、4、5分，分值越大，表示等级越高。 对于本项目的分值判断为假设存在的规划状态下都为中等即3分，对于其他楼盘分值的判断为相比较条件下的客观量化指标，依据为楼盘现状、未来预期以及行业经验。 权重是一个定级因素对楼盘等级高低影响程度的体现，其数值的大小是根据楼市现状、当地居民的消费习惯和行业惯例等因素而得出。 价格系数表 项 目 参 数 美邦国际 柏景湾 中央花园 春天花园 水岸云锦 万家华庭 国轩苑 翠竹园 玉带河畔 现在均价（未含供暖）P 3460 3850 3600 4800 3720 3200 3400 3500 3300 项目综合比较分数S 2.825 3.3025 2.89 2.96 2.495 2.0925 2.4825 2.4238 2.4013 价格系数（元/平方米）T=P/S 1224.78 1165.78 1245.68 1621.62 1490.98 1529.27 1369.59 1444.01 1374.26 价格系数 权重 0.15 0.2 0.15 0.15 0.1 0.05 0.05 0.05 0.1 加权价格系数（元/平方米） 1350.636 备注 说明：楼盘均价中的期房由售楼处的报价得出，现房由桃园房产、正奇房产提供的若干实际成交价格综合分析后得出。 将由上表得出的加权价格系数乘以本项目的综合比较分数即 1350.636×3=4051.908 结论：运用市场比较法对周边同质楼盘分析判断后得出，世纪家园二期小高层的市场销售价格应为4051.908元/平方米。 定价依据 对现场工地进行反复勘察、比较，结合25-26号楼目前为现房销售以及采用市政集中供暖的实际现状； 参考当前合肥楼市现状，详细分析南淝河周边同质（小）高层楼盘的市场价格行情与销售情况； 结合前期客户咨询、预定情况； 比较目前世纪家园多层在二手房市场上的实际成交价格；