2007年北京市US联邦结构公寓营销汇报.pptVIP

坐在燕莎之巅 —US联邦公寓营销汇报;汇报核心内容;CBD;受政策的影响，下半年消化量有所下降，10月份开始有所回升； 5月前后受柏悦居的影响，成交均价突破20000元/平米，随后出现一定程度的下降，但与年初相比较，06年的整体成交均价有所上升； 06年成交均价年涨幅为8%，上升速度较慢。;US联邦公寓：06年8月上市，价格涨幅达28%;世 界 城;北京市东部高档公寓市场供应量充足;主要竞争项目 ——新城国际、当代MOMA、双建花园、裘马都、世界城;竞争对手入世时间表;项目名称;;竞争对手;市场现状及发展趋势： 东部高端公寓整体价格呈上升趋势，但上升幅度较小 东部高端公寓市场供给量充足，未来将新增多个高端公寓项目 2万元以上的高价格公寓项目销售速度普遍较缓 市场竞争激烈，本项目产品缺乏绝对的差异化优势;汇报核心内容;项目本体解析——区位;绝版地段中的稀缺体量;需要解决的问题： 如何强化项目的核心竞争力，突破现状并引领市场？;汇报核心内容;“北京经济发展势头非常好，CBD已经整体建成，而价格比起香港会便宜很多，现在买房比存美元更能赚钱。” ——新城国际 张先生;客户的置业目的普遍为考虑自住需求的长期投资型购买。 投资/居住的模糊，揭示高品质的物业成为客户的购房关键。 ;阶层;核心客户;他们是这样一群人 具备良好的教育背景，有创造力，有国际化思维，崇尚西化的生活方式。 他们有钱但没有时间，渴望有个私人会所不失体面的将生意伙伴请来，他们讲究尊贵感，追求的是不同于一般的高品质生活。 ;客户属性：活跃的财富置业者。 客户构成：本地财富阶层、入驻CBD企业的中高管、外地人、外籍、港澳台客户。 价值导向：品质导向性客户，具有国际视野，看重CBD的发展前景和城市价值，追求高品质生活。 选择范围：呈现跨区域对比选择，主要为CBD、东直门、建国门等区域。 置业特征：;客户分析——注重城市价值，追求高品质生活的高端人群。;位于城市的产业中心、权力中心、消费中心;F（Features/fact） 项目本身的特性/属性;??莎之巅，品鉴使馆生活 建立超越竞争的，极致化的差异性项目定位改变游戏规则，全面建立燕莎高端物业评价标准;;汇报核心内容;竞争策略： 形象上的领导者，策略上的挑战者。 改变游戏规则，建立新的物业类型，自主定义评价标准。;目标: 1.树立顶级使馆物业的极致形象； 2.控制策略性定价权。;在上述目标及条件下， 本项目必须实现：高关注、高期待、高认可;1.围绕稀缺和资源独占打造项目地段的惟一性； —燕莎规划发展论坛（绝版居住领地） —燕莎居住vip卡 2.制定使馆豪宅居住指标，形成清晰产品价值体系； —项目安全和私密标准 —项目社交空间规划 —项目“大使”级物业服务 —公共空间的营销体验 3.营销过程强调故事性和新闻效果，形成市场焦点 —顶层复式楼王设计招标和竞价拍卖 —邀请时尚明星、美国外交官参与会所设计顾问