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行为经济学视角下房价波动探究述评 　　摘要：房价的波动原因一直是房地产经济学中备受关注的一个核心问题。随着行为经济学的兴起，行为研究的方法能够帮助传统经济学理论更好地解释和预测房地产价格的变化。文章在系统梳理相关研究文献的基础上，深入分析了从行为经济学视角研究房价波动的缘起，总结了市场参与者普遍存在的认知局限和行为偏差，梳理了房地产市场个体参与者心理和行为与房价波动关系的影响效度检验，以及房地产市场个体参与者心理和行为与房价波动关系的影响机制研究，并归纳了现有研究的不足和对未来研究重点进行了展望 关键词：行为经济学；房价；认知局限；行为偏差 中图分类号：F29330文献标志码：A文章编号2017、房地产市场与行为经济学 房价无论对家庭的消费和资产组合，还是对金融市场和宏观经济的稳定，都有着较大影响[1]。因此，房价的波动及其原因也就成为房地产经济学中的一个核心问题，备受经济学家与政策制定者的关注 房地产的资产重要性和房地产的消费属性已得到普遍认可。已有研究侧重从宏观因素、经济因素和政策因素等方面对房价波动问题进行研究。然而，近年来房地产市场上出现了一系列宏微观经济难以充分解释的怪象，如市场有效需求不足时房价上涨势头仍然不减、高房价与低租金并存、房价与交易量呈强烈的正相关关系等。此外，传统经济理论在解释房地产市场中的投机过度、羊群效应、噪声交易等现象时也倍感乏力。于是，经济学家们开始重新审视和反思传统经济学理论对理性人的重要假设，逐渐认识到如果忽视房地产市场上微观主体的心理和行为，就不可能真正探明房地产价格波动发生的内在机理，从而对房地产价格的实际运行特征给出合理解释 事实上，房地产市场上的微观主体尤其是购房者在购房时倾注的情感依附，以及在作购买决策时往往会受个人情绪和其他人观点的影响等典型事实常常容易被忽视。但是，在市场主体复杂、房地产市场具有不确定性的情况下，购房者在作出购买决策时只能依据有限的信息进行判断，其判断、预期、情感、意志等各种心理因素既是对市场作出的反应，同时也构建着市场的情绪基础，从而可能使房地产价格出现较大波动。这样，一种新的理论和研究方法――行为经济学逐渐纳入房地产经济学研究者们的视野。行为经济学是一门运用行为科学的理论和方法研究市场中投资、消费、价格变化等经济现象的学科。近年来，房地产经济学领域的研究者们开始尝试运用行为经济学的理论和研究方法，将来自心理和社会的元素融入到房地产价格分析中，运用预期、偏好、羊群行为等理论寻找房地产价格波动的微观解释，这对于帮助我们理解房地产价格变化的特征及规律提供了一个崭新的视角。鉴于此，本文拟从行为经济学视角研究房价波动的缘起入手，然后对该领域已有的相关研究文献进行综述，在此基础上归纳现有研究的不足，进而指出未来值得进一步研究的方向和重点 二、从行为经济学视角研究房价波动的缘起 传统的经济学理论认为，市场主体在决策时总是能理性地、正确地考虑获得的所有相关信息，并以明智的方式?u价收益和成本，实现效用最大化。基于理性“经济人”追求个人效用最大化的观点，Fama提出了有效市场假说（EMH）[2]。有效市场假说认为，资产价格反映了市场上理性人供求的平衡，并且资产价格能够完全并即时反映该资产的所有可获得的相关信息，任何企图寻找某种可预测资产价格未来变化的规律以赚取超额收益的想法都是不可实现的。具体到房地产市场上，则是如果今天的房地产价格反映了可以获得的所有信息，那么明天的房地产价格一定是不可以预见的，即未来的房价是不能根据现在获得的信息来预测的。房地产市场越有效，房地产价格似乎就越会呈现出经济学家所谓的“随机漫步”特性 然而，在20世纪80年代末期，越来越多的实证研究指出房地产市场并非是有效的市场，房价实际上可以通过一些相关信息得以预测。首先是Case 和Shiller发现独户住宅的房价是正向序列相关的[3]，在对这一研究做了进一步拓展后，他们发现通过一些基本面变量可预测未来房价的变化[4]。以后，Clayton指出加拿大温哥华公寓的未来收益可以用历史年度收益和偏离基本面价格的值来预测，从而提供了强有力的证据来反对房地产市场有效性假说[5]。通常，由于难以获得较长时间内高质量的房价或租金的时间序列数据，使得对房地产市场有效性的检测存在一定困难。但是，从现有研究发现的事实看，未来房价的变化可以从现在获得的信息如偏离房价长期趋势的数值和最近的房价增长等来预测，由此还是可以得出房地产市场是无效市场的结论 房地产市场在一定程度上是无效的，这种无效性表现为房价不仅是可以预测的，而且相对于房价的基本值而言是变化的。早期的研究侧重于从经济基本面来预测未来的房价。依据存量―流量模型或住房服务流量模型的缩约模型，从供