2006年成都市青城山潮蓉碧水青城可行性研究报告.docVIP

潮蓉·碧水青城住宅小区 项 目 可 行 性 研 究 报 告 目 录 第一章 项目总说明 3 一、项目名称：潮蓉·碧水青城二区四期工程。 3 二、项目地点：青城山镇青景村。 3 三、编制基准日：二○○六年十二月六日 3 四、项目业主简介 3 五、编制依据及主要研究范围 3 六、项目概况 4 七、可行性研究结论 4 第二章 企业简介 6 2.1企业概况 6 2.2、经营者素质及管理水平 7 2.3、企业信用状况 8 2.4、企业财务状况 8 第三章 项目建设内容及方案设计 9 3.1、建设规模与方案 9 3.2、项目规划定位情况 9 3.3、交房标准 13 4.4、建设项目现状及总体进度计划 错误！未定义书签。 4.5、环境保护 错误！未定义书签。 第四章 市场状况 14 4.1、成都市房地产市场现状分析 15 4.2、成都市郊县社会经济发展现状及趋势 15 4.3成都市郊县房地产市场分析 错误！未定义书签。 4.4、青城山房地产市场分析 23 4.5 SWOT分析 30 本项目优势、劣势、机会、威胁见下表： 32 4.6、本项目价格分析 32 第五章 投资总额与资金筹措 33 5.1、投资估算 33 5.2、资金筹措计划： 34 第六章 项目经济效益分析 35 6.1、项目财务效益预测 35 项目财务现金流量分析 38 第七章 项目风险评价 错误！未定义书签。 一、盈亏平衡分析 错误！未定义书签。 二、单因素敏感性分析 错误！未定义书签。 第八章 可行性研究结论 错误！未定义书签。 第一章 项目总说明 一、项目名称：潮蓉·碧水青城工程。 二、项目地点：青城山镇青景村。 三、编制基准日：二○○六年十二月六日 四、项目业主简介 该项目由成都潮蓉实业有限公司（以下简称“潮蓉公司”）、成都佳好物业管理有限公司联建。根据两公司协商，项目开发主要由成都潮蓉实业有限公司承办。 潮蓉公司基本情况如下： (一)工商注册号：5101002003731 (二)法定代表人：李蓉 (三)住所：成都市金牛区肖家村一巷6号6楼6号 (四)注册资本：(人民币) 壹仟伍佰万元 (五)企业类型：有限责任公司 (六)经营范围：销售建辅建材、五金交电、电器电子产品、日用百货、机电产（不含汽车）、零售酒（不含进口酒和名白酒）及食用酒精；房地产信息咨询；生产、加工、销售服装。在成都市范围内从事房地产开发、经营。 五、编制依据及主要研究范围 本可行性研究报告主要编制依据如下： 1、成都潮蓉实业有限公司营业执照； 2、成都潮蓉实业有限公司房地产开发企业资质证书； 3、都江堰市发改局：都计项目（2005）163号关于“潮蓉·碧水青城”（二期）房地产开发项目立项的批复 4、成都市规划管理局成规建筑都建景管〔2005)第004号建设工程规划许可证； 5、都国用(2004)第5204号国有土地使用证； 6、都江堰市规划方案设计图审查意见书：都规案发T（2006）86号； 7、建设工程规划许可证：都规景管（2006）第017号 8、建筑工程施工许可证 9、建设项目选址意见书：都规选址（2005）第080号补； 10、建设用地规划许可证：都规建（2005）第080号补； 六、项目概况 1.建设规模：拟建“潮蓉·碧水青城”项目二期四区总占地面积约40.13亩，总建筑面积为14308M2。二期四区项目总投资为3500万元，其中资金来源为自有资金1234.8万元，占总投资的35.91％，项目预售回款投入643.17万元，占总投资的18.38％，拟项目贷款1600万元，占总投资的45.71％。 2.建设周期：2006年10月-2007年11月。 3.销售期：2007年4月-2008年4月。 4.售价估算：根据项目所处地理位置、建筑规模、档次及周边市场的调查，确定本项目住宅均价按5000元/M2测算。 七、可行性研究结论 (一)定性分析 1、项目占地通过拍卖方式取得，项目建设符合成都市及都江堰规划，将给开发商带来较好的经济效益。 2、项目定位准确，拟售售价具有较强竞争力。 3、二期四区已取得《国有土地使用证》，其中的四区40.13亩的建设方案已经规划局通过，并已取得建设工程规划许可证等“四证一书”，项目已经于2006年10月15日破土动工。预计2007年4月20日取得预售许可证。 (二)定量分析 通过编制人员的仔细测算，本可研项目的财务经济指标为： 1.开发净利润为2179.8万元 2.内部投资收益率(按全部投资计)为98.58% 3.财务净现值(折现率取10%)为1819.31万元 4.动态投资回收期为1.31年 5.静态投资回收期为1.25年 6.盈亏分析：项目盈亏平衡点为48.92%，当收入降低10%，净现值为1255.32万元,开发成