2012年房地产项目投在资环境与市场状况分析.docVIP

房地产项目投资环境与市场状况分析 第一章 房地产项目投资环境分析 1.1 政策环境分析 影响房地产项目的政策、法律从全国到城市都不可忽略，尤其是项目所在城市的一些地方性政策、法律往往会很直接的影响到项目的投资决策。 1.1.1 全国政策环境分析 从全国性政策法律来说，以金融政策、土地政策尤为重要。 （一）金融政策分析 金融政策主要包括了银行的借贷政策及国家的货币政策（如利率、契约和外汇政策）等。 银行的信贷政策对项目的影响 （1）08年信贷政策对房地产市场的影响(见表1.1) 表1.1.1 由于08年9月左右金融危机的影响及房地产市场的大幅下跌，造成08年信贷政策出现了以9月份为分界点的明显特征： 1——8月主要采取信贷紧缩政策，上调存款准备金，不得向小产权房发放贷款等措施，使得银行能放的贷款额更加紧张，加大了房地产企业获得贷款的难度。 9——12月主要采取积极的信贷政策，下调贷款利率，调整对近期持币观望的购房者刺激，利于恢复市场的交易量。 （2）09年信贷政策对房地产市场的影响(见表1.2) 表 1.1.2 开发企业的投资资金来源增加，充足的资金可以保障项目的迅速持续的开发； 实行适度宽松的信贷政策，降低贷款利率，企业的融资成本减少，利润空间加大，企业投资同时加大，市场的供应量相对增加，抑制房价的迅速增长； 贷款利率下降降低了消费者的成本，提高其购买能力，同时刺激自身购买欲望； 改变消费者的预期，影响未来房地产市场，减少观望的消费者，增加对其购买的需求。 二套房首付及利率政策减少投资投机性购房，抑制部分地区房价上涨过快。 （3）10年信贷政策对房地产市场的影响(见表1.3、1.4、1.5) 表 1.1.3 表 1.1.4 表 1.1.5 严格限制信贷政策，提高贷款要求，限制客户门槛，减少信贷优惠，增加了购房者的成本，从而减少了部分投资投机性购房者，遏制房价上涨过快，引导市场供求向一个平衡点靠近。同时也是抑制房价过快上涨的有效手段之一。 2010年至2011年年初，央行8次上调存款准备金，其中一次为6家银行存款准备率上调及2011年的首次存款准备金的上调，二次上调存贷款基准利率，其中2011年2月再次上调存贷款基准利率，预示央行将对物价上涨、通胀压力等方面做出应对，标准着央行对市场资金流动性的收紧，对房地产而言，一方面将增大开发商的融资难度和融资成本，另一方面增加消费者对购买住房的成本。 （4）12年信贷政策对房地产市场的影响 2012年房地产开发信贷将继续受限。2012年1月7-8日，央行召开年度工作会议，表示继续实施稳健的货币政策，适时适度进行预调微调，保持合理的社会融资规模，但是又要求着力优化信贷结构，预计今年房地产开发信贷仍将受限制。 契约政策对项目的影响 （1）08年契税政策对房地产市场的影响（见表1.6） 契税政策直接针对消费者的购买成本，影响置业者的消费预期，影响市场需求量大小，而采取税费降低等措施，从而降低交易成本，扩大内需。促进了消费，鼓励个人购房行为，促进房地产市场积极发展。 表 1.1.6 （2）09年契税政策对房地产市场的影响（见表1.7） 表 1.1.7 维护房地产市场的稳定，契税的降低刺激购房消费，减少交易成本，但仍然以促进市场稳定为主。 其他政策对项目的影响 （1）08年其他政策对房地产市场的影响（见表1.8） 表 1.1.8 鼓励优质房地产企业做强做大，同时需要明确开发时间，加强市场监管，不允许进行囤地炒地等行为，并加大保障性住房的建设成为房产政策中的重要一个部分，促进房地产市场稳定，增加市场信心。 （2）09年其他政策对房地产市场的影响（见表1.9） 表 1.1.9 增加政策性用房的建设和供应，稳定消费者对市场的信心，同时加大保障性工程建设，促进市场发展 （3）10年其他政策对房地产市场的影响（见表1.10） 表 1.1.10 促进房地产市场健康发展及稳定房地产市场，加强房地产市场监管，遏制部分地区房价上涨过快，并加大加快保障性工程的建设。同时未来将落实房地产用地调整策略，强化细化税收分类管理，2011年2月同时对商品房租赁管理办法出台，加大租房权益保障，加强市场稳定健康的发展。 （4）12年其他政策对房地产市场的影响 ? 主要城市“两会”：坚持调控 推进保障房建设 主要城市保障房建设规模明显减小。“刚性”需求有望松绑，地方政府将支持自住性和改善性需求。北京、上海、重庆提出2012房价控制目标。 ? 保障房建设资金支持力度进一步加大 保障房建设仍然是今年政府工作的重点，中央将进一步加大对保障房建设的资金支持力度。在今年1月召开的全国金融工作会议和人民银行工作会