2007成都城南领域项的目服务计划书.doc

“衣冠庙”项目 服务计划书 二○○七年四月 前 言 非常感谢贵公司对我们的信任，我们针对本项目提供的专业的服务流程、合作模式及项目小组成员等介绍如下，请贵公司审阅。 我们诚挚地希望能与贵公司进一步接洽，通过详尽沟通，增进彼此了解、达成共识，从而达到良好合作的最终目的。 在此，我们预祝该项目取得圆满成功！ 敬祝商祺！ 第一部分 我们的服务流程 为使贵公司更深入了解我们的工作方法、服务流程，现将我公司服务模式下的服务流程介绍如下。 一、项目营销推广策划 房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程营销策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度专业化的运作。 1、营销策略的拟定宗旨 （1）、 依据既定的项目定位，确定销售管控策略，制定科学、合理、完善的整合营销传播策略。 （2）、 针对可类比项目营销策略的优劣势分析及其销售进度，发现其策略应用的成功或失败之因，以供项目借鉴。 （3）、 充分依据本案市场定位及产品规划的研究成果，充分尊重开发商的客观情况、实力资源、预期目标，充分重视方案的整合性、实效性、执行性，充分顾及营销环境的变化莫测与竞争环境的不确定性。 2、策划报告的拟订纲领 （1）、 基于营销层面的产品深度研究 物业品质、形象、功能的深度研究。 产品价格的深度研究及调整策略。 产品主要特征。 （2）、项目核心价值体系的建立 项目营销的SWOT分析。 项目潜在价值的挖掘。 项目核心价值体系的建立。 （3）、核心理念的确立 确立与描述。 体现及应用。 （4）、项目的主题形象策略 项目定位语 系列性营销主题 传播风格 文脉把握及典型文案 广告宣传主题 （5）、项目营销主题的确立 确立基于核心理念的项目营销主题。 独特销售主张的阐述及体现。 项目卖点提炼及诉求点确定。 诉求点内涵挖掘及传播途径。 营销推广总体流程的确立。 （6）、项目市场推广策略分解 分阶段的项目推广方案。 广告策略 媒体策略 促销策略 公关策略 软性新闻主题 媒介组合 投放频率及规模 （7）、销售阶段划分： 内部认购期 蓄势调整期 开盘试销期 销售扩张期 强势销售期 扫尾清盘期 （8）、价格分期策略 内部认购价格 入市价格 价格升幅周期 价格升幅比例 价格技术调整 价格变化市场反映及控制 （9）、推广费用计划 二、销售管理及执行 1、销售执行目的 全面执行既定的项目营销推广计划。 销售队伍专业培训。 销售管理与现场管理。 客户把握与交易促成。 市场危机预测及规避。 实现利润最大化。 销售模式建立、调试至正常运行。 2、主要工作 不断完善整合传播及销售推广计划，监控营销策略使销售推广计划更系统、高效地执行，创造较高的边际效益。 建立销售信息反馈系统，及时检验营销策略执行效果，及时调整价格策略、促俏手段等，减少销售障碍，尽快实现销售目标。 制定销售推广计划，开展整合营销推广。 完成开盘前的准备工作。 严格执行传播推广、销售组织、过程控制等既定程序与方案。 重大、非常规、危急事件的公关。 评估各阶段促销效果。 监控评估广告效果，必要时予以修正。 提出具有前瞻性的下阶段促销活动建议。 预测与规避不确定影响因素。 竞争楼盘销售动态报告。 销售效果测评。 3、流程 （1）、提出视觉系统的设计及应用要求 基础系统：标志、标准字、标准色、辅助系统等 应用系统：名片、信笺、纸杯、文件夹、工作牌、合同、销售记价单、手袋、工作服、销控表等 销售系统：接待系统、指示系统等 延展及运用部分 ·工地环境包装视觉 ·建筑物主体 ·工地围墙 ·主路网及参观路线 ·环境绿化 营销中心包装设计 ·营销中心室内外展示设计 ·营销中心功能分区提示 ·营销中心大门横眉设计 ·营销中心形象墙设计 ·台面设计 ·展板设计 ·营销中心导视牌 ·销售人员服装设计提示 ·销售用品系列设计 ·示范单位导视牌 ·示范单位样板房说明牌 注：方案由我方与甲方共同确认，具体设计稿由广告公司完成。 （2）、售前资料准备 法律文件 楼宇说明书 ·项目统一说词 ·户型图与会所平面图 ·会所内容 ·交楼标准 ·建筑材料标准 ·物管内容 合同文本 ·预订书(内部认购书) ·销售合同标准文本 ·个人住房抵押合同 ·个人住房公积金借款合同 ·个人住房商业性借款合同 ·保险合同 ·公证书 其它 ·价目表 ·付款方式 ·按揭办理办法 ·利率表 ·办理产权证有关程序及费用 ·入住流程 ·入住收费明细表 ·物业管理收费标准(学校收费规定) （3）、销售周期划分及控制 销售周期确定 ·入市时机的确定及安排 ·销售周期划分 销售过程控制 ·销售实施 --物业情况介绍 --客户心理分析 --客户档案记录 --签订正式合同 --正式合同公证 --办理财