两广路大街与花市大的街交汇处的地块项目市场调查报告.doc

目 录 一、市场调研的目的 2 二、市场调研区域范围的界定（结合两次调研） 2 三、市场调研采样以及内容（列表说明） 3 四、市场调研的方法（结合两次调研） 4 五、市场调研实施过程（两次调研工作兼以该流程执行） 4 六、市场调研初步数据汇总（详见 原始资料） 10 七、市场调研资料全面系统的汇总和初步分析 10 7．1 宏观区域市场描述 10 7．2 该项目所在区域住宅市场供求情况 13 7．3 该项目所在区域其他在售产品市场的供需情况 16 7．4 小结 18 7．5 该项目所在区域在售产品的销售价格和周期情况 19 7．6 总结－解决市调目的A 20 7．7 项目初步定位－解决市调目的B 21 7．8 项目产品的初步设计建议－解决市调目的B 43 八、方案完善与补充 45 8．1 方案二 —— 纯公建 45 8．2 方案三 —— 部分住宅＋部分公建 61 九、结束语 67 市场调研报告内容 一、市场调研的目的 我司受北京城建投资股份有限公司和城和房地产开发公司委托，就两广路大街与花市大街交汇处（目前质城项目售楼处位置）的地块项目实地情况，对周边区域市场展开全面和细致的调研工作，并将调研的数据汇总和初步分析，且通过该项目小组（城建股份、城和房地产、中大）多次讨论研究，最后形成书面的市场调研报告，其实质性的目的是为了解决以下三个方面的问题： 完全从市场调研的结果出发，明确项目所在区域市场什么样的产品最好卖，销售速度最快，投资回报率最高 在明确了该做什么样的产品开发以后，紧接着就是结合市场调研的情况，初步进行产品设计建议，吸取周边项目的长处，规避其缺陷，为设计院出台项目设计意见书提供市场依据 充分考虑到项目地块规划的特殊性，针对报规过程中，可能出现的多种情况，将市场调研的范围和对象适当扩大，并出台多套备选方案，已达到更加全面和细致的工作效果。 二、市场调研区域范围的界定（结合两次调研） 2．1 市场调研范围 东 至 三环双井桥一线 西 至 菜市口大街 南 至 光明路 北 至 建国门（内、外）大街 2．2 市场调研范围界定的理由 项目地块所处的具体位置－崇文区广渠门内大街与花市大街交汇处 项目地块周边各种物业类型的楼盘均有，且供量集中，因此可以将调研个案的范围锁定在具体区域 项目地块周边公交线路较集中的范围，明确人流趋势，为调研区域界定提供依据 临近的周边区域市场中，地理位置和配套环境与该项目类似的，可做参考性的调研 三、市场调研采样以及内容（列表说明） 项目名称 产品类型 供量 客户群 购房用途 外立面 销售周期 销售价格 户型 商业 本家润园 住宅 √ √ √ √ √ √ √ √ 富贵园 住宅 √ √ √ √ √ √ √ √ 新景家园 住宅 √ √ √ 　 √ √ √ √ 幸福家园 住宅 √ √ √ √ √ √ √ √ 领行国际 商务公寓 　 √ √ √ √ √ √ √ 东方财富 商务住宅 √ √ √ √ √ √ √ √ 通正国际 写字楼 √ √ √ √ √ √ 　 　 雍和家园 住宅 　 √ √ √ 　 　 √ 　 东方银座 商务公寓和写字楼 　 √ √ √ 　 　 √ 　 金港国际 住宅 　 √ √ √ 　 　 √ 　 富顿公寓 公寓 　 √ √ √ 　 　 √ 　 富力城 住宅 　 √ √ √ 　 　 √ √ 优士阁 商务公寓 　 √ √ √ √ √ √ √ 枫桦豪景 住宅和商务公寓 　 √ √ √ √ √ √ √ 新裕家园 住宅 √ √ √ √ √ √ √ √ 新阳商务楼 写字楼 　 √ √ √ 　 　 √ 　 体育时尚广场－大都市街 综合商场 √ √ √ √ 　 √ 　 √ 着色说明： 第一次市调项目 第二次市调项目 两次市调兼有的项目 四、市场调研的方法（结合两次调研） 派调研人员，以不同的身份到项目现场售楼处多次实地调研 多次通过电话问询的方式收集和确认调研数据的真实性 对我司质城现场售楼员进行咨询，收集调研数据 通过联系目前在周边楼盘作销售或者管理的内线人员收集调研数据资料 对项目周边区域市场的二手房门店进行咨询，收集相关数据资料 在调研项目实地进行可视性记录 五、市场调研实施过程（两次调研工作兼以该流程执行） 制定工作计划，以下为两次工作计划的具体内容 拟定质城项目产品策划报告的工作计划 工作目标： 通过组织我司相关部门人员再次对质城项目地块周边区域市场及北京市其他区域内有参考价值的项目作深入细致地调研工作，全方位的采集数据，进行系统分析，最后制定该项目的产品策划报告。 工作周期： 约十天时间 工作进度： 第一天：小组A调研本家润园（户型、沿街住宅户型、沿街商业、客户