黄石市房地产市场调的研报告.docVIP

2007黄石市房地产市场调研报告 前 言 市场调查是做好策划的重要基础工作。作为专业策划公司，我们坚持按规范操作的原则，坚持付出必要的时间、人力和物质成本。在这一点上我们甚至不迁就客户，因为我们是为了客户的利益。当然，调查结果并不能直接作为策划依据，我们运用了自己的判断力和经验来校正结论。 本报告是在调查人员在资料采集和调查问卷数据分析的基础上写成的，应该有一定的准确性和参考价值。但毕竟时间过于紧张，疏漏之处在所难免；随着策划工作的深入推进，我们将陆续予以完善。 为了促进项目前期规划工作的完善，在结束对三江地产公司领导的访问后，我们马上开始了此次市场调查的设计工作。在项目团队成员的齐心协力下，日程安排、人员分工、调查问卷的设计（包括定量调查问卷和深度访谈提纲）、表格的制作、调查员培训、调查礼品的采购等各项工作很快就落实下来； 在3月23日到30日七天时间，项目团队对黄石市的房产市场进行了深入的调查研究，保质保量的完成了既定的目标。 本次调查采取以问卷调查为主、结合深度访谈和竞争楼盘资料采集的方式，并多渠道地收集二手资料加以完善。在调研过程中，确保完成调研计划的每项内容，同时根据现实情况的变化采用灵活机动的调研方式，确保了调研的深度和广度。 本文主要观点与结论： 1、黄石市房地产市场经过初步的培育，现在逐渐进入秩序化。市民对地产市场的接受程度较高，对多层住宅有较高的接受度； 2、黄石市房产潜在消费者现在居住环境较差，但购买房产的需求和计划并不是很强烈。对于本案，40%左右的潜在消费者表示会考虑； 3、本案单位面积的设计上，应更多设计90-120平米的住宅，适当考虑120-140平米之间住宅。而160平米以上的大面积住宅应尽可能的少。在户型上应该更多考虑三室两厅，适当设计一部分两室两厅，至于其他户型则只能是补充。 4、在本案的后期规划中，对外立面的颜色，我们认为应该根据黄石房产潜在消费者偏好冷色系的特点而选择冷色系颜色。 5、在后期的销售过程中，应该采取多种灵活的付款方式，迎合房产消费者的心理，利用对付款方式的偏好进行一定额度的折扣促销，从而提升销售业绩，加快销售进度。 6、本案的主要潜在消费者的特征进行界定，即为：35-50岁之间处于的中年人，受过中等教育（高中及相当学历），社会地位普通的一般工作人员（职能部门一般工作人员/单位一般职工等），家庭月收入在1500-3000元之间。 7、本案在定价上不宜过高，起价不应超过1600元/平方米，应该采取低开高走的策略，均价应该控制在1700元/平方米左右。 8、本案作为一个中档住宅小区进行开发，在考虑建安成本的同时也要求小区个性的塑造。对消费者所提出的方便就学、上班、一定的景观配套要求，应该重视。在策划以及销售过程中，这也应该成为有针对性地诉求点。 9、在项目的后期策划以广告策略中，我们必须充分利用报纸广告，提高广告投放的效率。同时，在营销活动策划中，注重亲带关系与朋带关系的利用。另外，应该适当考虑户外广告的投放。至于房产信息DM传单，经验证明是具有经济性和实效性的特点，应该充分利用。 第一部分 黄石宏观经济及房地产市场研究 黄石概况 （一）地理区位与行政区划 黄石市位于湖北省东南部，长江中游南岸。东北临长江，与浠水县、蕲春县、武穴市隔江相望，北接鄂州市，西靠武昌县，西南与咸宁市、通山县为邻，东南与江西省武宁县、瑞昌县接壤。境内村村通公路，对外通往全国各地，沪蓉高速公路横贯市区北隅，上通渝蓉，下通宁沪；武（昌）黄（石）九（江）铁路，东连浙赣线，西接京广线；水路依托长江可出海对外交通便利，区位优势明显。黄石市总面积 4630平方公里，拥有人口247.0万人。市区面积283.7平方公里，市区人口64.2万人。黄石市地处幕阜山北侧，为幕阜山向长江河床冲积平原，过渡地带，辖地内多低山。境内较大的山有东方山、黄荆山、云台山、父子山、七峰山等，最高峰为阳新境内的七峰山主峰南岩岭，海拨860米，次高峰为大冶太婆尖，海拔839.9米，最低处为阳新境内的富水南城潭河床，海拨8.7米。长江自北向东流过市境，北起鄂州市艾家湾，下迄阳新县天马岭，全长76.87公里，市境内主要水系有富水水系、大冶湖水系、保安湖水系、还有海口湖、磁湖、青山湖、三山湖、花马湖、葛湖、荆山源、上巢湖等水系。最大的水系为阳新境内的富水水系，富水河发源于通山，由西向东，注入长江，全长196公里，流域面积5310平方公里，在市境内阳新长81公里。流域面积2245平方公里；大冶湖水系1339平方公里，保安湖水系570平方公里。境内岩溶地貌发育，溶洞众多，很多具有旅游开发价值。全境地势由西南向东北倾斜，地形破碎，局部地方形成不完整的山间盆地。岗地坡度一般较为平缓，沿江一带标高较低。“江南聚宝盆”、“三楚铜都”、“矿冶之城”的美誉。已发现