市场化手段出让国有土地使用权的博弈问题研究——基于地方政府和房地产开发商视角.pdfVIP

2013 年 1 月 Jan. , 2013 经济与管理 第 27 卷第1 期 Economy and Management Vol. 27 No.l ·房地产经济 市场化手段出让国有士地使用权的博弈问题研究 一一基于地方政府和房地产开发商视角 刘开瑞，鲁璐 (陕西师范大学国际商学院，陕西西安 71∞62) 摘要:随着我国土地使用制度改革的深入和土地管理体系的日渐完善，以市场化手段出让固有土地使用权已成为政 府供地的主要方式。在博弈相关理论下，招标、拍卖、挂牌出让城市土地使用权过程中，地方政府和房地产开发离之间 会产生相应博弈。欲合理利用土地资源，就须规范房地产开发商行为和规避地方政府操纵土地出让价格等现象。 关键词:博弈;土地出让;房地产开发商;地方政府 申图分类号:F301.2 文献标识码:A 文章编号:1003-3890(2013)01-∞16-04 (2005)[2垣用博弈理论分析了土地市场的均衡状态， 一、引言 认为土地出让价格及基础设施的成本是地方政府与 房地产商利益博弈的焦点，地方政府与房地产开发 在经济性行业中，与政府关系最密切的行业莫 商之间的暗箱合作会损害消费者的利益。张飞、曲福 过于房地产业，因为其最重要的资源一一土地由 田 (2005 )[3]说明了要规范土地市场秩序，必须规范 政府控制。房地产开发商是否能获得土地资源是 其开发的必要条件，而政府要靠转让、出售土地获得 对土地有支配权的地方政府，因为土地的数量和价 财政收入。 格博弈决定了土地市场是否能健康发展。 房地产开发企业取得土地的方式可分为两种: 许多学者通过博弈分析对土地市场提出了政策 J 建议。周涛、杨庆捷、丰雷(2oo6)[4 通过对土地出让 一是非市场方式即行政命令，包括划拨用地和协议 出让。二是市场方式即招标、拍卖、挂牌。非市场方式 和监督部门的多重战略分析，构建了相关模型，提出 (2∞6)[1]等人提出，限 容易导致地方政府官员与房地产开发商的寻租，使 土地市场要加强监管。母小曼 政府财政受到损失，而对房地产商来说也并不公平， 制土地市场的寻租要规范地方政府的行为，因此要 因此并不是一种好的形式。根据国土资源部下发的 进行制度创新。舒帮荣、徐梦洁(2∞7)闷着重分析了 《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定~:我 利益分配格局、土地资源优化配置和土地产权制度 国城市经营性土地必须通过招标、拍卖或挂牌的方