商业地产的过往与将来.pdfVIP

专题：商业地产的发展与探索 商业地产的过往与将来 李求军 本刊记者 —— 、招商、经营面临巨大 一、不愠不火—十余年商业地产一路走来 在稳定中开始减缓，其开发 中国内地的商业地产最早可以追溯到上个 的困境，酒店入住率下降，写字楼租 持续下跌， ，从 ，彻底整 。 世纪末 1996 年开始，为了改造旧城 空置率居高不下 顿遍地小商贩， 天市 管理混乱的现象，北京 ， ，相较于 总体来讲 2010 年以前的商业地产 市政府大力整顿商业物业，数量众多的住宅底商 同期“炙手可热”的住宅市 来说，“低调”很多， 和临时建筑被勒令关闭、拆除，由此造成商业供 没有过于明显的大起大落，可谓不愠不火。但是， 应量锐减，由于消费市 的强劲增长，商业地产 到了2010 年，情况发生了明显的改变。 开始产生巨大的商业需求。至2000 年前后，商业 —新政背景下商业地产开始 二、异军突起—— 地产在北京、上海、广州等几个经济高度发达的 “走俏” 地区快速发展，并快速蔓延到全国，具有商业地 2010 年，对于房地产行业的发展来说是历 产开发经验的香港开发商，开始试水内地市 ， 经风雨、坎坷前行的一年。在经过 融危机的洗 他们将综合体项目概念引入内地。至2003 年，商 礼后，出于对整个经济格局、产业升级、民生等重 业地产的投资增长率达到了一个顶峰，各国零售 大议题的考虑，政府开始加大对房地产的调控， 业巨头抢滩内地市 ，跨国零售企业对大型主力 一系列力度空前的调控手段接踵而至，剑指高烧 店的需求明显增加。 不退的房地产市 。在重重房地产调控之下，住 至2004 年，全国商业地产投资 额达到 宅市 受到重挫，一线城市成交量大跌，市 1723 亿元，比2003 年增长32.35%，新竣工商业 望情绪严重，资本市 投资信心不足。然而，不管 ”首 ”、 限购令”，抑或试 营业用房面积增幅16.16%。2005 年，“国八条 是“国 条 “国五条”，还是“ 次从国家层面提出要稳定房价，但商业地产却呈 点征收房产税，对商业地产冲击都较为有限。此 现出更快的发展势头，仅2005 年1 月至5 月份 时的商业地产呈现欣欣向荣之势。也正如此，业 全国商业地产项目开工面积达 1.34 亿平方米， 界开始重新审视商业地产，不约而同把目光聚集 投资同比增长38.7%。2006 年，“国十五条”首次 与此。有两大趋势值得我们关注和研究。 提出“双竞双限”出让土地，“住宅禁商”等规定催 1.众多房企集体转型 热写字楼市 ，商业地产投资增长率基本维持在 比较典型的例子是万科。在2010 年10 月， 一个比较稳定的水平，政府首次以立法的形式明 多年来一度坚持专注于住宅地产的万科，开始转 确了对外资进入的准则。2007 年，由于奥运会的 战商业地产，提出“商住二八”的新战略。2010 ，商业营 商业 临近，酒店业开发成为当时的开发热点 年，万科在商业地产领域投资近200 亿元， 业用房的投资额增长率又出现大幅度增长趋势。 储地占 储地的39%，在未来三年内预建220 万 2008 年，受次贷危机的冲击，商业地产投资 平方米的商业地产。又如中粮地产，计划投资 2011.4 半月刊·综合版15 专题：商业地产的发展与探索 70