房地产招投标业务操作技能.doc

律师招投标业务技能专题 引言 大家辛苦了，今天我给大家讲讲房地产建设工程领域里招投标有关法律实务风险等问题。 今天面对面地交流，大家可能希望自己在这个领域里获得一些执业技能、执业方法，提高自己的方法，而泛泛之谈可能没有直接的帮助。所以我今天给大家带来的课程是工程领域里招投标阶段有哪些比较重要的法律管控点，律师在这里面应该怎么去工作，怎么去帮助客户防范这些风险管控点。 如果律师对风险管控点很熟悉，有很深入的认识，那可以向自己的客户营销自己的法律服务，这很重要，因为客户找律师咨询时，基本上是经过反复思考的。如果客户在自己公司内部能解决这个问题，老总不会重新找一个律师，只有他们在更大的业务操作范围上公司总裁办公会讨论招标问题时发现各方观点不一，这个时候可能会找一个律师，一般是在业务操作找律师的前面，在公司里面必然发生一个管控流程。这个时候找一个律师坐在老总的面前，甚至还会有法律部、公司招投标部的部门经理陪着来见律师，他都是奔着问题来的。如果律师给人感觉是模棱两可，肯定拿不下这单业务。如果是通过关系拿到的业务，价钱肯定是折了又折。最后这单业务就成了鸡肋——“弃之可惜，食之无味”，这是很多在专业领域里找饭吃的律师所面临的困惑。 一、工程建设中中介服务机构的作用 工程领域涉及的面非常宽，我们国家对工程建设领域有一个独立的法律体系，从《中华人民共和国建筑法》开始到建设部和其他部委直属机关、主管机关一起制定国家级标准规范，到目前为止，有700多个左右，那700个左右的规范的文字量有多大呢？有3000多万字的规模。 “规范”是什么意思，规范在建设工程领域里，就是大家遵循法律。《中华人民共和国建筑法》能解决工程里的什么问题？《中华人民共和国建筑法》只调配了在建设工程市场上参与活动的几个有数主体之间的法律关系。做律师的就叫法律关系。但这几个法律关系怎么活动呢？各自的责任是什么？《中华人民共和国建筑法》短短一两百条是讲不清楚这个事的，建设部部颁规章也是讲不明白这些事，《建设工程质量管理条例》有几十条，但也讲不清楚，真正的质量管控，要靠国家级的规范。 这些规范谁在用？是建设工程市场上各活动主体在学习运用这些规范。既然有这么一个庞大的、多重的主体，又在运用着千万字量级的、好几百个涉及到多种专业领域深度的规范、法律体系，那主体在这些活动中间的作用就要了解他们是干什么的，为什么要能够在这个市场上找饭吃。 一般情况下，把中介服务机构浓缩到建设工程招投标领域里。 （一）工料测量师行 什么叫“工料测量师行”？国内过去叫造价与预算造价师或者叫概预算造价咨询顾问单位。“工料测量”概念来自于香港，从英联邦的法律体系流传到大陆来。“工料测量”就是在工地上根据图纸、实物量计算计量所做的工程的准确量价方面的工作。 （二）招投标活动主体可能出现的单位 （1）工料测量师行或者概预算造价咨询机构 （2）工程管理顾问公司 为什么会有工程管理顾问公司在这个领域中活跃？做招投标工作的都是业主，但业主并不一定都会做招投标，“建筑公司一辈子都做工程，业主可能一辈子只做一次工程”，这个就是在建筑市场上业主和工程公司之间相互博弈的关系。 一辈子只做一次工程的业主单位，将一个工程的造价、工期、质量控制的总目标浓缩在招投标的活动中间，要寻找到一家合适的工程承包单位，这是一件非常复杂的工业，可能对工程的组织不熟悉。所以需要找一家工程管理咨询顾问公司帮助他策划这项招投标的工作，担任招投标活动中工程管理方面的咨询工作，使招投标活动在专业的程度上、层次上有序地进行。 （3）监理公司 我们国家对一定标准级别的建设工程，强调强制监理。国家监理管理建设部的一些部颁规章讲得很清楚，国资工程、政府工程、外国银行贷款工程、国际援助工程、国有控股企业国资委主投资的工程、涉及公共安全的工程强制监理，不监理不可以，然后到部、各地建设行政主管部门。把这样的强制监理范围不断扩大，扩大到最后，有一些立法权的城市就扩大到所有的工程几乎都需要进行监理，因为工程除了在城市的功能区位进行一些配套功能建设之外，城市里面的工业与民用建筑大部分都是人活动的场所，只要有不固定的人进行活动的场所，顾名思义都涉及到公共安全，几乎所有的工程都需要监理。 除了这些单位是在工程招标活动中间必然涉及到的，大部分地区的建设行政主管单位都规定：如果业主不具备自行招投标能力，自行编标书，就必须请一个招标代理机构帮助你组织这场招投标的活动。那选择的招标代理机构能不能够准确理解，有深度地理解业主的招标意图，编制好招标文件，公开、公平、公正地进行招投标程序，最终选择一家合格的工程承建商事关重大，所以招标代理机构活动主体也非常重要。 当然还会有其他的活动主体参与其中。比如说律师组织一个招投标活动有没有法律问题？我认为有非常复杂的法律问题，依我之所见，市场上大多数招投标活动