房地产涉税专题.ppt

三、财务数据分析 二、明细账户审核分析 １、应缴税金：反映企业缴税情况，贷方反映计提应缴数，借方反映已缴数，如为贷方余额则为欠缴数。应重点关注贷方发生额（是否正确计提）、贷方余额等因素。 ２、内部往来账户：“其它应收款”“其它应付款”等是否大额频繁发生，是否为管道公司 ３、费用性账户：“管理费用”“销售费用”“营业处支出”反映企业的管理经营水平等 谢 谢 THANK YOU 房地产涉税专题 中汇(四川)税务师事务所有限公司 * 培训内容 一、房地产开发程序 立项 规划 取得 土地 开工 建设 销售、自用 批准立项 文件 《建设用地 规划许可证》 《建设工程 规划许可证》 《国有土地 使用权证书》 《建筑工程 施工许可证》 《预（销）售 许可证》 竣工 验收 《工程竣工 验收报告》 房地产开发涉税一览 一、流转税类：营业税 二、财产税类：房产税 三、行为税类：印花税、契税 四、特定目的税类：耕地占用税、土地增值税 五、所得税类：企业所得税 六、资源税类：城镇土地使用税 土地取得环节 房地产开发企业在项目开发前，通过以出让或转让方式有偿取得土地使用权的各种途径获得国有土地使用权时，涉及到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。 土地取得环节 1、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前成都的契税税率为3％。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 土地取得环节 2、印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。 土地取得环节 3、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。 土地取得环节 4、耕地占用税：纳税人应主要依据农用地转用审批文件认定。农用地转用审批文件中标明用地人的，用地人为纳税人；审批文件中未标明用地人的，应要求申请用地人举证实际用地人，实际用地人为纳税人；实际用地人尚未确定的，申请用地人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，实际用地人为纳税人。 设计施工环节 　　1、印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。 　　2、印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。 　　3、印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。 房产销售（预售）环节 1、营业税及附加 　营业税－（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。 　城市维护建设税：按营业税税额7% 　教育费附加：按营业税税额7% 房产销售（预售）环节 2、土地增值税 　预征：目前我省对预售未完工项目实行预征，除保障性住房不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。根据四川省地税2010年1号公告： （1）普通住宅预征率为 1%—1.5%。 （2）非普通住宅预征率为1.5％-2.5％。 （3）商用房预征率为2.5％-3.5％。 房产销售（预售）环节 2、土地增值税 　清算：项目完工并已销售的部分，应按税法要求进行土地增值税进行清算，目前我省分为普通住宅和非普通住宅两大类分别计算增值额计税。 　　税率：30%、40%、50%、60%　四档 　　当普通住宅增值率不达20%时，免征土地值税 房产销售（预售）环节 　3、企业所得税 　　　销售未完工开发产品：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 （1）项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。 （2）项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 （3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。 （4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 房产销售（预售）环节 　3、企业所得税 　　项目完工毛利额清算，差额并入当期应税所得额。 　　税率：25% 房产销售（预售）环节 4、印花税 　产权转移书据：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。 房产未售使用（自用、租赁）环节 １、房产税 　　1）自用：从价计征，按房产余值（原值扣除