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如何解决二手房交易中的信息不对称 秦焕杰( （中南财经政法大学 新华金融保险学院，湖北 武汉 430060） 摘要：二手房市场作为房地产市场的有机组成部分，对抑制房价、满足中低收入人群的自住需求有其重要意义，但二手房交易过程中买卖双方的信息不对称性，影响了其积极作用的发挥。分析了二手房交易过程中的信息不对称及其所带来的负面影响，提出了三种解决方法，即通过专业质量评估机构的检验、中介机构的担保和完善的法律法规，并在比较不同解决方案的基础上提出合理建议。 关键词：二手房；信息不对称；博弈论 近年由于房地产开发投资过热，使新建住房价格不断攀升，与我国居民有限的个人可支配收入形成了巨大的反差，大量中低收入人群只能通过二手房交易来购置住房。加之随着我国一系列政策法规的出台，尤其是《关于进一步推进现有住房改革的通知》的颁布，大量符合条件的原有公房、经济适用房涌入住宅二级市场进行交易。二手房交易量的逐年上升，也使一系列经济问题渐渐突现，例如产权关系不明晰、中介机构不规范、二手房质量存在缺陷等，使得住房消费者的消费意愿不能完全表达。究其根源，在于二手房交易过程中存在着大量的信息不对称。 一、二手房交易中的信息不对称 二手房是指再次进行交易的住房，即存量住房，它的存在是对住房一级市场的补充，有利于抑制房价的过快增长，满足不同群体，特别是中低收入群体的自住需求，因此中国政府为了促进住房一级市场和二级市场的协调均衡发展，大力培育二手房市场。通过转变居民的住房观念，推进住房分配的市场化程度，同时使用大量专项资金改造非成套住宅，通过拆迁危房、老房，改造非成套住宅和盘活产权制约房产等一系列手段，使数量巨大的存量住房进入市场流通。同时，大量的二手房交易也带来了一系列问题，如产权纠纷，质量无法保证、中介机构恶意隐瞒住宅缺陷等，而这一系列问题则是二手房交易过程中买卖双方房屋信息的不对称性所造成的。 乔治·阿克尔洛夫的《柠檬市场：质量不确定和市场机制》开创了信息不对称理论的先河。所谓信息不对称是指不同的交易主体所拥有的信息量是不同的。在二手房交易过程中，信息不对称表现为二手房交易中的买卖双方对二手房的质量、产权性质等内在属性所拥有的信息的差异性。 二手房的卖主一般都是使用过该房一段时间的拥有者，在使用过程中对房屋的质量、缺陷、区位特点等都有一定的认识，而二手房的买主对二手房的认识一般都是通过简捷渠道认识，特别是通过与卖主的交流对所要购买房屋有了初步的了解，而买主自身对房屋使用的体会几乎是零。二手房买卖双方对商品信息认识渠道的差别，导致双方对二手房信息拥有量的差别。在市场机制作用下，买卖双方追求自身利益最大化，卖主有隐藏房屋缺陷的激励，从而获得更高的交易价格，而买方有压低交易价格的激励，以补偿二手房可能产生的未知损失。 一般认为多次博弈的交易行为，有利于交易双方根据条件概率公式不断修正先验信息，从而减轻信息不对称对交易行为的影响。而二手房交易多为一次性博弈，因此存在着欺骗的激励，道德风险无法通过市场本身得以减弱。本文通过采用不完全信息条件下的博弈模型，分析信息不对称对二手房交易双方的影响，提出减少负面影响的方法，并对不同方法所产生的效果加以比较。在模型分析的基础上，作者将所得结论与中国现实相结合，提出减少二手房交易过程中的信息不对称的建议，希望能对政府制定相关政策有所帮助。 二、信息不对称对二手房交易的影响 1．模型设定 为买主解决二手房缺陷的费用，这里所谓的缺陷是一个广泛的概念，它包括房屋存在的质量问题、产权问题和周边环境问题等。缺陷发生的概率为，且是关于和的函数，此时卖方对房屋的保养费为，包括对质量改善和维护的费用，也包括使产权明晰所支付的费用等一切可以通过付费手段以减少房屋某缺陷所进行的支付。指导致二手房某缺陷发生的其他随机因素，如环境因素对二手房的影响。 本文以二手房的质量缺陷为主要的研究对象，以分析二手房交易中所存在的针对二手房质量而产生的双方信息不对称。 设二手房对卖者的价值是，对买者的价值是；买房修理二手房质量缺陷的费用为，质量缺陷发生的概率为，卖方对房屋质量的保养费为，且是关于的函数。为导致二手房质量发生的其他随机因素，如因为房屋使用年限的增加导致房屋某部分的老化。假设为外生变量，不为买卖双方所控制。买卖双方对不确定的修理缺陷费用所做的风险规避调整用表示；买方愿意出的价格为，卖方愿意接受的价格为。 则 最后的成交价格为。无风险连续利率用表示，成交距卖方最初拥有住房的时间间隔用表示。买方的盈利为，卖方的盈利为。 二手房卖者在时间0时购买住房，在时间t时出售，对于二手房买者发生的时间为T,则 对于二手房卖者所支付的，为在时间0到t时间内均匀支付的保养费 当时，表示双方不愿承担费用风险，为风险规避者；当，表示双方为风险爱好者；当时，双方为风险中立者。 当