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市场及政府共同作用下城市地价摘要：本文根据单中心城市模型和中国城市土地市场若干特点建立了城市地价检验模型，并对中国地级以及以上城市地价进行了截面分析。计量估计表明，城市人口和收入是地价的重要决定因素，郊区土地价值和城市交通条件也影响城市地价；估计还表明政府通过控制城市土地供给和选择不同交易方式对城市地价有直接和间接的影响，而特定交易方式的影响犹为显著。分析结果还显示地价上涨最大的推动力是旺盛的需求。Robust回归方程估计表明上述统计检验结果是稳健的。 关键词：单中心城市模型；城市一般均衡 ；土地市场；城市地价 中图分类号：F061.5 文献标识码：A 文章编号：1002-2848-2008(02)-0025-08 一、引 言 自2002年国家发布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以来，公开的市场交易产生了大大高于非公开转让方式所形成的地价。在实施该规定后的三年间中国城市土地交易价格指数每年上涨约10%，热点城市如上海和杭州达到20%和39%，而同期的固定资产投资价格指数仅为100.2，102.2，105.6。通常观察告诉我们地价上涨与住房市场密切相关。在2000-2004四年期间城市居住面积以每年21%的速度增长，约为经济增长率的两倍(《中国统计年鉴》)。持续旺盛的房市造成了对土地需求的巨大压力。为争得并储备日渐宝贵的城市土地，开发商在各大城市的土地市场上不断创下竞拍纪录。此外，协议转让也是一级市场有偿转的一部分。虽然协议转让的土地一般用于工业和物流等领域，因经济增长对用地需求的增加、并受公开市场地价的带动，协议转让地价也迅速上涨。 研究者从各自视角探索地价形成和上涨的原因。由于基准地价在土地交易中的基础作用，为数众多的论文(如王庆改等[1]、徐颖等[2])从基准地价的形成和估算方法入手，探讨如何选择有关变量、设计估算方法等等；也有研究者(如张金华[3]、苏东袭[4])从制度和市场结构角度出发，研究土地收购储备制度对地价上涨影响、土地储备制度的完善等；许多研究者(如况伟大[5]、严金海[6])用格兰杰因果检验对房价-地价的因果联系进行了检验；也有的(如李智[7]、章波等[8])探讨了城市规划结构对地价的作用，本文的目的是利用单中心城市土地市场均衡模型和中国所有地级以及以上城市有偿出让土地的统计数据验证中国城市地价形成的经济学原理、估算若干经济变量和政府对城市地价的作用。本文结构如下：第二节回顾该领域内重要文献并提出一个基本模型，第三节讨论应用模型、数据、和计量经济估计，最后一节对本文做一简要总结。 二、文献背景和基本模型 (一)文献回顾 城市经济学中的地租(地价)理论可追溯到李嘉图于1817年发表的《政治经济学与赋税原理》。其级差地租理论是基于土地肥力的差异而建立的。杜能在1826年发表的《孤立国》中建立了地租与区位和交通密切相关的理论。离市场远的土地只能以较低的价格出售或出租，以补偿产品运输费用。因区位和交通对城市用地的影响远较土地肥力的影响大，随后的城市土地经济理论都沿着杜能的区位地租的路线发展。现代城市土地经济学的创建者阿朗索、米尔斯和穆特为解释和预测具有单一市中心的城市地租、城市功能分区、建设密度、用地规模提供了理论模型。由于地价是未来地租收益的净现值，只需给定利率即可互相转换，所以研究者们多视地租和地价为同一变量而不再对其加以区分。阿朗索[9]继承了杜能的地价-运费补偿原理并根据经济学一般均衡原理建立了城乡统一的均衡地价理论。在他所建、现已标准化的单中心城市模型中，每一土地使用者的自市中心向外递减的竞价函数是该使用者效益的空间无异曲线，也是在空间分布上的土地需求函数。土地市场均衡时，土地拥有者将土地售予各处最高竞价者，各处最高竞价的包络线构成城市土地空间价格结构，亦即土地在空间上的供给函数。虽然土地使用者在其竞价曲线任一点都有相同效益，但只有竞价函数与供给函数相切时才在切点取得均衡区位。米尔斯[10]是第一位建立了完整的均衡模型的学者。他正式引入了两个城市边界均衡条件方程，其一是城市用地止于城市地价等于农业地价处，其二是城市用地规模恰好容纳所有城市人口。米尔斯[11]使用单一城市(芝加哥)九十二年跨度的数据验证了城市地租具有由市中心向外呈负指数分布的规律，并且随时间推移竞租曲线截距越来越高、斜率越来越小，意味着城市各点地价随着人口增加和交通改善而上涨。穆特[12]在对6个城市市内地价分布的小样本分析中发现地价随市中心距离增加而下降、但并不随收入增加而增加。虽然单中心城市土地模型有望用于城市水平的截面分析，但是这些早期研究仍局限于城市内部地价分布。 同期另一批经济学家构建了与城市经济学一般均衡不同、却并不矛盾的特征价格模型(hedonic pr