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我国保障性住房建设面临问题及对策分析【摘要】 我国住房制度改革在中央和地方政府的共同努力下不断推进，虽取得了一定的成绩，但也还存在着保障性住房法制建设滞后、运行机制不完善、建设标准偏低、结构不合理、保障性住房建设“贫民区”和城郊化等问题。本文针对这些问题，提出了一些有效的对策，以促进我国保障性住房建设的健康发展。 【关键词】 住房保障 法制建设 运行机制 建房标准与选址 一、我国住房制度的改革及保障性住房的现状 1998年国务院发布的23号文件被看成是房改新政的开始。这份文件宣告了住房福利制的终结和住房市场化的开始，同时也提出了经济适用房和廉租房建设的住房保障措施。2003年以后，当房价进入全国性的飙升时代，大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭也无力承担过高的房价时，中央政府试图通过财政、金融、土地等政策进行宏观调控，以此来降低房价，但是成效不大。直到2007年8月24日，国务院召开了全国性住宅工作会议，该会议的召开，标志着国家的调控重心逐渐从调控房价转向保障性住房体系的构建上来。 近几年来，中央政府不断推进和完善保障性住房的政策体系，加大保障性住房的投资力度，将保障性住房建设提到前所未有的高度。2008年10月17日召开的国务院常务会议提出，要加大保障性住房建设规模；同年11月，出台了保障性住房政策，再次大力推行保障性住房建设。2009年，我国出台了十项以扩大内需、促进经济平稳较快增长为目标的宏观调控政策，其中一项就是加大保障性安居工程的建设；同时还出台了4万亿元的投资计划，其中有9000亿元专门用于保障性住房建设。另外，国务院总理温家宝在2009年的政府工作报告中明确提出，要加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。总之，保障性住房政策的出台和不断完善，势必对房地产业的发展和保障性住房的建设带来深远影响。 我国从1998年起开始实施住房制度改革，现在已大体上形成由住房公积金制度、经济适用房制度和廉租房制度三部分构成的住房社会保障体系。就武汉市来说，从1993年开始保障性住房建设，现已有近15万户家庭住进了经济适用房，4万余户低收入家庭享受了廉租房保障，实现了人均月可支配收入400元以下、人均住房建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭租金补贴应保尽保。目前，武汉市逐步形成了一个较为完整的住房保障体系。 二、我国保障性住房面临的问题 1、住房保障法制建设滞后，保障性住房的相关界定不准确 综观我国住房保障制度经历的改革与调整过程，中央政府均是以《通知》、《意见》和《办法》等文件形式来推动的，这样导致住房保障制度的法律权威性不够，政策措施的强制性力度不足。由于法制建设的滞后，使得保障性住房在定位、申请、取得上的标准没有准确的界定。第一，保障性住房是与商品房相对应的一个概念，是政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。而保障性住房体系又有不同的层次，主要有经济适用房和廉租房。可以说，廉租房的保障功能更强，但会给政府供给带来更大的财政压力，经济适用房可以减轻财政压力但有可能失去保障性住房的目的，所以，在产权上应当加以限制，明确其界定标准，适当弱化其投资功能。第二，虽然住房保障制度明确规定其保障对象是城市中低收入家庭，但由于中低收入家庭所占城市家庭比重较大，不同区域、不同职业的收入差距让整个社会对中低收入标准的认识也各不相同，使得这一范围不仅过于宽泛，而且很难界定。 2、保障运行机制不完善，导致保障性住房的公平性受损 当前，我国保障性住房在运行机制上实行的是审批核准制，但在实践操作中，这种“申请――审批――公示”程序的审批核准制在各个环节都存在缺陷，致使保障性住房的实施效果与预期之间存在很大差异，公平性严重受损。 一方面，缺乏严格的家庭收入调查制度。由于目前个人的资金管理、信用管理等相关条件还不配套，要调查清楚一个人的家庭年收入并非易事。工薪阶层的收入状况看似较为明了，但隐性收入和灰色收入则难以统计；而非工薪阶层的收入状况更难查明。另一方面，缺乏科学严格的退出机制。经济适用房或廉租房的购买者或租用者，在一定年限后，随着自身经济状况的改善和提高，许多不再符合申请资格的家庭继续占用这些住房，导致大量排队等候的家庭无法正常进入，失去了保障住房本来的作用。 3、保障性住房建设标准偏高，结构不合理，供应总量严重不足 保障性住房建造标准的提高，虽提升了保障住房的品质，但也较大地抬高了住房的价格，导致许多有机会购买保障性住房的中低收入家庭因价格过高、无力购买而放弃。如石家庄经济适用房因定价过高遭弃