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我国房地产信用风险形成机制问题探究【摘要】房地产信用风险形成机制在房地产泡沫破灭后,金融机构在信息不对称的情况下,倾向于选择信贷紧缩,此时,若贷款者资产市值低于未还贷款余额时,贷款者有激励选择违约,信用风险发生。通过实证研究发现,我国房地产信用风险对房地产信贷政策的变动很敏感,而对房地产价格变动不敏感。基于此,应该实行平稳的房地产信贷政策,防止剧烈的信贷政策变动导致信用风险的发生。 【关键词】房地产信用风险 形成机制 信贷政策选择 一、国内外有关房地产信用风险的研究综述 房地产信用风险是金融风险的重要类别之一。大量文献研究表明,金融危机的发生与房地产信用风险的发生有密切关系。如上世纪初日本泡沫经济的破灭、东南亚金融危机、以及2008年爆发的美国次级抵押贷款危机。从这个意义上说,探讨房地产信用风险产生机制的过程是非常重要的。 1、国外学者对房地产信用风险的研究 对于日本房地产信用风险的研究,野口悠纪雄的观点是有代表性的。野口悠纪雄(1993)认为金融机构对不动产的巨额融资等政策因素导致了房地产泡沫的产生,当急剧的资产泡沫膨胀影响到国内经济健康发展时,当局不得不采取紧缩性的货币政策――上调贴现率,房地产市场因此受到沉重打击,地价下跌时,转卖无法进行,利息难以支付,以土地转卖为目的的融资无法按期归还,这压缩了金融机构的收益,产生了严重的不良债权。资产价格的下跌导致了极为深刻的信用问题。 对于上世纪90年代后期东南亚金融危机的发生,众多学者也是从房地产信用风险的视角来分析的。很多文献分析了银行部门对房地产经济周期波动的作用。例如,Bernanke(1983), Bernanke and Gertler(1995),Kiyotaki and Moore(1997),Allen and Gale(1997)等人证实,房地产部门过度地向银行借贷被解释为亚洲金融危机爆发的原因。Krugman(1998)指出,问题始于金融中介机构,这些金融机构的负债有政府的隐性担保,不受管制,有很严重的道德风险。过度的风险借贷导致了资产泡沫。在泰国等国家发生金融危机的原因问题上,Sachs and Woo(2000)指出,尽管宏观经济问题是危机的基础,但是,太多的钱涌向泰国商业中心的投机性房地产项目上是问题的直接原因。 2、国内学者对房地产信用风险的研究 国内学者对房地产风险的研究主要使用的是房地产金融风险这个词,但从文献中可以看出,国内金融风险主要表现在信用风险上。信用风险的研究多见于房地产信用风险发生的可能性估计。 近十多年来,在我国是否存在房地产金融风险的问题上,张晓晶(2006)认为,“房地产金融风险主要有房地产信贷风险暴露,政府担保风险和长存短贷的期限错配风险”。 全国工商联不动产商会房地产金融课题组(2006)从房地产业中资金循环的三个环节及影响房地产金融风险的宏观经济因素和制度因素,发现“存在于我国房地产业中的宏观金融风险主要集中在开发环节,但仍处于合理范围内”。 2008年美国爆发房地产次级抵押贷款危机,美国房地产市场的资产缩水严重,国内也出现了房价下跌,空置率居高不下,房地产信用风险凸显。吴晶妹,王涛(2009)对金融危机背景下我国房地产业的信贷风险进行了研究,他们认为,“金融危机条件下中国银行业基本保持良好,房地产行业进入调整期但其信贷风险依然可控”。 二、房地产信用风险形成机制的一般表述 对于信用风险的形成机制,学术界对有两个方向的解释。 伯南克等人提出的金融加速器理论对信用风险形成机制有很好的阐述。伯南克认为,当资产市值下降时,企业价值也下降,由于信息不对称,企业融资的代理成本上升,银行会对这些企业谨慎发放贷款,造成企业现金流短缺,企业破产频发,信用风险上升。 美国经济学家海曼(Hyman Minsky)、查尔斯(Charles Kindleberger)等人提出的金融体系不稳定性理论对金融风险形成机制进行了很好的解释。斯蒂格利茨运用信息经济学的理论对该机制的形成进行了进一步阐述。该理论认为,由于企业与银行间存在信息不对称,企业拥有的信息多于银行,这使得企业易发生逆向选择和道德风险。逆向选择使得银行贷款对象的风险整体比较高,而道德风险使得企业在获得贷款后,一旦发生了投资失误,有强烈的违约激励,从而使银行处于风险之中。 这两种金融风险形成机制的解释不矛盾,两种机制同时存在。即它们存在于银行给企业贷款的之前和之后。逆向选择导致的整体风险在贷款前和贷款时就已经存在,而道德风险和第一种解释的风险存在于贷款发放之后。 因此,融合以上两种观点,可以把房地产信用风险形成机制表述为两种情况。 1、房地产市场具有周期性波动的特点,房地产泡沫的形成和