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我国房市将进入持续而缓慢下跌周期【摘要】 根据国家统计局最新公布的数据显示，到2008年11月底，全国的房地产市场，除了房价还有小幅上升之外，无论是房地产开发投资、开工面积、销售面积还是销售金额等都出现了较大幅度回落，其中最为明显的是房地产销售。就目前房地产市场政策及房地产市场转变情况来看，房地产市场已经开始以投资为主导的市场向以居民消费为主导的市场的转变，这必然导致房地产市场价格调整,并将使我国的房地产市场经历一个持续而缓慢的下跌周期。 【关键词】 房地产 新增需求量 房屋供给量 下跌惯性 国家统计局公布的2008年1―11月全国房地产市场运行情况统计显示，1―11月全国完成房地产开发投资26546亿元，同比增长22.7%，增幅比1―10月回落1.9个百分点。其中，商品住宅完成投资19333亿元，同比增长25.2%，增幅回落2.2个百分点，占房地产开发投资的比重为72.8%；而1―11月全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%，其中，商品住宅销售面积下降18.8%。截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1―10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。这其中最受关注的是价格问题。11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点，环比下降0.5%。这也是自8月以来，房价第四个月环比下降，且下降幅度有扩大趋势，此前8月、9月和10月的房价环比降幅分别为0.1%、0.1%和0.3%。 从上述的数据来看，到11月底为止，全国的房地产市场，除了房价还有小幅上升之外，无论是房地产开发投资、开工面积、销售面积及销售金额等都出现了较大幅度回落。在国家房地产新政出台之后，房地产销售同样是处于低迷。从1998年开始到现在，中国房地产市场已经发展与繁荣了10年，10年来房地产市场的繁荣使房价普遍上涨是基本事实，甚至于不少地方房地产市场价格上涨到离谱的地步。因此，这种房地产市场发展是不可持续的，房地产市场调整也是自然。房地产市场的调整还仅是开始，如果房地产的价格不回归理性，这种调整不是用什么恢复信心就可以解决的，而是一个漫长的过程。调整过程的长短就取决于房地产市场价格回归理性的速度。 一、房地产市场已从以投资为主导的市场转变为以居民消费为主导的市场 就目前房地产市场政策及房地产市场转变情况来看，房地产市场已经从投资为主导的市场转变为以居民消费为主导的市场，这点与早几年房地产市场有根本性的不同。比如，扩大内需的十大政策第一条就是安居工程，即如何通过增加保障性住房来增加居民的消费，而且后来推出的9000亿保障性住房的资金，也是放在这样一个基点上。既然未来中国房地产市场发展是为了改善居民的基本居住条件，那么它也就意味着中国的房地产市场尽管是经济增长的动力，但它将发生根本性转变，即国内房地产市场将从以投资为主导的市场向以消费为主导的市场转变。 市场发生转变，市场的价格自然也要调整。但是，由于对中央政府及地方政府持续性政策刺激的期待，使得房地产开发商以为保持以投资者为主导的价格也能够让这个房地产市场消费需求释放出来。但实际上结果并非如此。当房地产转变为以消费者为主导的市场时，要让消费者进入这个市场，一定要让这些住房消费者有支付能力购买，如果住房消费者没有支付能力购买，要想让住房消费者进入以投资者为主导的市场或让消费者接受这种价格是不可能的。就如住房建设部的领导人所指出的那样，目前房地产市场问题仍然是房价过高，消费者没有这种支付能力。 同时，我们也应该看到，不仅中国房地产市场由以投资为主导的市场转向消费为主导的市场，其价格会发生根本性转变，而且由于全球经济出现衰退，无论金融资产的价格，还是实际商品的价格都出现全面向下调整，比如原油、粮食、贵金属、钢铁等的价格都全面下跌。2008年全球许多国家股市的价格下跌一半以上，中国股市的价格也下跌了65%，各国房地产市场的价格没有不下跌的。在全球所有的金融资产及商品价格全面快速下跌的时候，中国的房地产价格则一枝独秀。其实这是十分不正常的事情。正因为中国房地产市场价格不调整，不以消费者的支付能力来定价，从而使得中国居民巨大的房地产消费需求完全被抑制，也就出现了一方面大量住房卖不出去，另一方面大量需要住房的居民又没有能力来购买的局面。 二、未来我国房地产新增需求数量将大大下降 2008年以来，尽管国内房地产价格先是涨速减慢，继而下降，但是这种价格水平仍然与居民的实际支付能力差别很远。房地产价格的涨幅下降，只是投机需求和投资需求大幅萎缩或减少所致。也就是说，就目前国内各地房地产的价格水平来看，还没有出现房地产市场从投资为主导向消费为