土地出让市场指导价确定方法研究——以宁波市本级为例.pdfVIP

学术争鸣Academic Debate 3 土地出让市场指导价确定方法研究 一一以宁波市本级为例 冯友建张钦 (浙江大学地球科学系浙江杭州I 310027) 摘要:原有的市级土地出让权限下放后，土地出让市场指导价的确定对于土地市场的规范发展有着重要的现实作 用。本文通过宁波市本级土地出让市场指导价确定，对常用的土地评估方法进行分析比较，确定样点地价标准化处理的 方法，并依据土地出让样点地价数据确定了样点均值法和区域比较法来测算土地出让市场指导价。 关键词:土地出让指导价评估 三、土地出让市场指导价确定的原则 一、研究背景 宁波市本级土地出让权限下放后，为保证宁波市原有 土地价格作为土地市场中最重要的杠杆，在优化土地 地价体系的持续稳定和土地市场的健康发展，需要建立一 资源配置、合理分配土地收益、实现土地资产价值、保证国 套以土地出让市场指导价为主要内容的地价综合监管体 有资产不流失等方面有着十分重要的作用。为了使土地出 系。为了完善这套体系，宁波市本级土地出让市场指导价的 让市场指导价的确定做到客观、科学、合理，在土地出让市 准确测定就显得尤为重要。相对于基准地价，土地出让市场 场指导价的确定过程中必须遵循如下原则。 指导价是基准地价具体区域的细化，能更清楚地显示城市 (一)供需原则 地价水平空间的区域差异，有利于土地出让的精细化管理。 供需原则是指在完全自由的市场中，稳定的商品价格 作为一项新的研究内容，如何研究一套行之有效的土地出 通常在供给与需求的均衡点形成。这一原则对土地市场同 让市场指导价确定方法，对于处在健康有序发展阶段的土 样适用，即土地价值通常随供给的变动而变动。如果某一用 地市场有着深远的意义。 途土地的供给数量与需求相比变多了，均衡价值会下降;反 二、土地出让市场指导价的内涵 之，如果土地变得更加稀少，供给相对于需求变少，土地均 土地出让市场指导价是指某一时段、某一区域、某一用 衡价值会提高。 途类型的土地，在设定的基准条件下的土地出让时的市场 供需原则揭示了在不同的供需状况下土地价格可能的 价格的合理下限。土地出让市场指导价应该按照不同用途、 变化趋势，对于土地现实价格的确定非常重要。而我国城市 不同区域、不同规划条件等测算确定，并定期公布实施。 土地属国家所有，市场上能够流动的仅是有限年期的土地 以宁波市本级土地出让市场指导价确定为例，基准期