湖南省物业管理纠纷透析和对策研究.docVIP

湖南省物业管理纠纷透析和对策研究摘要:本文通过借鉴国外及香港地区物业管理的成功经验,对湖南省物业管理纠纷进行全面透析,以寻求解决对策,从根本上减少和消除物业管理过程中的各种纠纷,使业主、开发商和物业管理企业的关系步入良性发展,促进湖省物业管理市场的完善和快速发展 Abstract: This article through profits from overseas and the Hong Kong area estate management successful experience, carries on the comprehensive dialysis to the Hunan Province estate management dispute, seeks the solution countermeasure, fundamentally reduces and eliminates in the estate management process each kind of dispute, causes the owner, the developer and the estate management enterprise’s relations marches into the benign development, the promotion lake province estate management market perfect and the fast development. 关键词:物业管理纠纷透析 对策 key word: Estate managementDispute dialysisCountermeasure 作者简介:王纲(1976―),男,湖南新化人,讲师,主要从事工商管理、房地产管理研究 基金项目:湖南省建设厅立项资助课题 近年,湖南省物业管理行业在各级政府和有关部门的关心支持下,在广大市民的参与下,得到了长足的发展。据统计,到XX年底,湖南省共有物业服务企业2114家,其中一级资质企业9家,二级资质企业116家,三级资质(含暂定)企业1989家。全省物业服务企业共管理各类物业管理项目面积达21414万平方米,物业管理从业人员达12.29万余人 湖南省物业管理工作的发展对改善人居环境、稳定社会治安、促进社会经济发展发挥了重要作用。但由于物业管理本身存在一些行为不规范现象,业主对物业管理相关法律法规知识缺乏系统了解,加之物业管理方面的法律法规还不健全、不配套等,使大量物业纠纷开始涌现 一、湖南省物业管理纠纷的类型 (一)物业管理费纠纷 据调查,湖南省物业服务企业普遍存在收费难问题。在实行物业管理的居住小区,实际收费率仅为70~80%,差一点的不到60%,能达到90%以上的实属凤毛麟角。湖南省的物业管理收费大多采取包干制的形式,物业企业在物业日常维护上收支不透明,业主对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据,服务水平难以量化。个别物业企业甚至越权管理,少服务、多收费、乱收费,侵占业主的利益,引起冲突 (二)业主在小区内人身财产受到侵害或伤害引起的纠纷 此类纠纷一是由小区内业主的汽车、摩托车、自行车丢失或室内被盗引起;二是物业服务企业对管辖范围内的沙井、化粪池、管道、外墙、沟渠、道路、广告牌等管理不善,致使业主受到人身或财产的损害而发生的纠纷 (三)业主违章搭建引起的纠纷 业主擅自乱搭乱建,装凸出的防盗网、雨蓬;住一楼的住户搭建私家花园、车棚等现象屡见不鲜。其他用户对此要求物业服务企业出面制止。这类纠纷中,如物业服务企业查处乱搭乱建行为,则存在无行政执法权的越权行为;如仅对乱搭乱建的个别业主进行劝阻而不拆除违建物,则造成大部分业主对物业服务企业的不满 二、湖南省物业管理纠纷产生的原因 从调查和统计的分析看,目前湖南省物业管理纠纷迅速增长大致有以下四个方面的原因: (一)相关物业管理法律法规不健全 目前,湖南省还没有建立系统完善的物业管理法律体系,已经出台的法规层次不高,法律效力有限,还没有覆盖物业管理的全部内容,对于解决物业管理纠纷尚无法可依,迫切需要进一步完善物业管理的法律体系,以法律来协调物业管理各主体之间的权利、义务关系,以制度来保障和促进物业管理机制的有效运行[1] 近年来,湖南省物业管理行业发展很快,物业管理具体性和复杂性凸显,而相关法律法规的某些条文原则化,缺乏可操作性,对某些问题的规定不明确,这就导致涉及物业管理方面的纠纷和诉讼呈继续上升的趋势 (二)开发企业与物业服务企业权责不清晰 根据调查显示,湖南省有70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的,它