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改经祝点 对房价收入比测算方式的探讨 吴德夫 周雪薇 (北京师范大学珠海分校不动产学院，广东 珠海 519085) 摘【 要】房价收入比是居住单元的中等 自由市场价格与中等家庭年收入之比，关于它的研究对房地产市场具有重要意义。本 论文从房价收入比的来源与发展入手，介绍了目前房价收入比在国外及在我国的研究现状，提 出了目前国内对于房价收入比的困 惑，最后通过笔者的研究与分析，提出了对于房价收入比测算方式的建议和假想．笔者认为，房价收入比的意义不仅仅在于对政府 调控市场提供参考，也应当对居民衡量自身的住房支付能力具有指向性。本文以成都市2011年的商品住房平均成交价及家庭年 均收入为例，测算了不同收入层次人群对于不同面积的房屋的购买力，并以此对房价收入比的测算方式提出了新的探讨。 【关键词】房价收入比；不同收入群体；测算方式；细分 在刚刚结束的两会上 ，温家宝总理接受了中外记者的提 位置等因素的区别，这些总体的测度也难以确定。因此，“特征 问。针对从 民日报》记者提出的关于房价的问题，温家宝总理 价格回归法’’和 “重复销售技术”得以应用。特征价格回归法的 表示：合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，目前的 中心思想是构建特征价格函数 (hedonicpricefunction， 房价还远远没有回归到合理价位。温总理的话代表了全国大多 HPF)，首先识别出住房的关键特征，然后使用HPF估算出它们 数人民的心声，似乎收入永远追不上房价增长的速度。在我国， 的隐性价格，进而修正之前的平均价格。重复销售技术在 1963 房地产与国民经济和人民的生活都息息相关，而 目前评判房价 年 由Bailey，Muth和Nourse提出，并由Case和 Shiller进一 的合理性最常用的指标就是 “房价收入比”。顾名思义，房价收 步精进和推广。它的关键是将同一住房的当前售价或评估价值 入比就是前文中温总理所提到的房价与居民收入的比值。依照 与先前的对应价格配对 比较，从而获得价格变化值；然后将变 国际惯例，房价收入比在 3～6倍之间即表示当前的房价合理。 化值纳入到每一干预期整体市场价格变化的估计中，构建房价 然而这个 舶来”的风向标在中国房地产界却备受争议。有专家 指数。 表示 “中国的房价收入比没有国际标准”；远华地产的开发商任 2．收入的测算方法。在对收入的测算方法上，国外学者还 志强也公开发表博客，矛头直 房价收入 比的无奈”：著名的 存在着一些分歧。部分学者认为应该使用中等家庭收入，但由 企业家和财经评论人朱大鸣也表示 “中国的房价收入比并不符 于数据难以获得，有时只好采用其他收入，例如家庭人均年收 合中国国情”。同时，也有一部分学者提出了一些关于房价收入 入，包括了固定收入和一次性收入。另外，在使用家庭总收入进 比的修正建议，希望让它更能因地制宜地发挥指向性作用。而 行测算，还是用家庭可支配收入来测算的问题上也存在着分 关 房‘价收入比的测算方式怎样才合理，它的用途怎样才能 歧。为了解决这样的分歧，有学者采用了折中的办法：分别使用 得到最大的发挥”的问题国内普遍存在着争议，笔者整理了目 这些收入数据来做出多种房价收入比，再加以分析。 前关于房价收入比争论最多的方面，并就此提出了自己的理解 3．房价收入比的合理区间。 和建议。 表 1 国际常用的房价收入 比区间 一 、 房价收入 比的研究现状 国际常用的房价收入比区间 (一)房价收入 比的定义 3．0 l3．1～4．5 l4．1～6．0 16．1 房价收入比(HousingPrice-To-IncomeRatio)是指 “居 可支付 I适度不可支付l严重不可支付I极度不可支付 住单元的中等 自由市场价格与中等家庭年收入之比”。房价收 n 关于房价收入比的合理性，最广为认同的版本是由世界银 入 比的基本测算公式为：PIR= ，其中，PIR表示房价收入