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刍议房产税及物业税差异摘要：物业税在2003年已经进入我们的视野，成为学者讨论的焦点，而在从2009年开始它再一次掀起讨论的高潮。物业税的征收问题是对税收制度的一个改革，本文就各国已开征的物业税及我国物业税框架与现行房产税制度进行差异比较，以确保纳税人对物业税的正确理解。 关键词：房产税；物业税；课税对象；计税依据 2009年国务院公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，期望物业税能成为房地产业发展的“稳定器”。研究开征物业税就必须厘清其与现行房地产税种之间的关系，以便完善房地产税制，促进房地产业的健康发展。 一、物业税与房产税内涵差异 一般来讲，“物业”是指房地产及其附属物。物业税是对房地产征收的一种税，此概念主要在香港和东南亚一些国家使用，但在香港仅仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税，类似于西方国家普遍开征的房地产税或不动产税。大多数国家和地区开征物业税的目的是筹措地方财政收入，满足地方支出的需要，即属于财政型的物业税；也有的地区开征物业税的目的则是想通过该税种，提高不动产占有成本，从而促进不动产的流动和更有效的利用，提高不动产的供给量，如我国台湾地区。目前，我国房地产税制相对完整，分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节。从广义上讲，房地产税收包括营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税，共10个税种。从狭义上讲，房地产税收仅包括房产税和城镇土地使用税。与国际上所称的房地产税或不动产税相对应，我国研究开征的物业税应当属于上述房地产税收的狭义概念，即房产税和城镇土地使用税两个税种。 我国现行房产税，是指根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(1986年由国务院颁布实施的)规定，以位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。2009年1月1日起废止了1951年原政务院颁布实施的《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》和内资企业一样缴纳房产税。对房产征税，一是为了加强对房产的管理，提高房产使用效率；二是有利于合理调节房产所有人和经营人的收入，缩小贫富差距，促进社会公平。房产税属于财产税中的个别财产税，与物业税含义不同。 二、课税对象不同 物业税是以土地、房屋等不动产为课税对象，是对房地产一体征税。如果我国开征物业税，它的功能应该可以替代现有的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税以及土地出让金等税费，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。而房产税则只对房产征税。 三、征税范围不同 现行房产税的征税范围限于城镇的经营性房屋。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收，不涉及农村。此外，对某些拥有房屋，但自身没有纳税能力的单位，如国家拨付行政经费、事业经费和国防经费的单位自用住房以及个人所有非营业用的房产，通过免税的方式将此类房屋排除在征税范围之外。而严格意义上的物业税应该面向所有拥有住房的人征收，即对经营性用房一视同仁，对于个人住房也只是一定范围内免征。物业税征税范围较宽。 四、税率形式不完全不同 房产税适用差别比例税率，对于自用房产，适用1.2％的税率；对于出租房产，适用12％的税率。对个人出租住房和企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。而物业税则适用多种形式的税率，具体有比例税率、累进税率、定额税率。由于比例税率比较简单，且易于管理，所以目前大多数国家的物业税率主要采用比例税率的形式；累进税率虽符合量能支付原则但过于复杂，目前有少数国家，如泰国、巴西、塞浦路斯所采用；定额税率则主要应用于以房地产的物理特征(如土地面积)为计税依据的国家所采用，如英国、新西兰；还有部分国家(地区)同时采用比例税率和累进税率，如德国、中国台湾和韩国。详细资料见下表： 五、计税依据不同 在计税依据的确定上，房产税区分自用和出租两种情况，对于自用房产，计税依据是房产原值一次性减除10％30％％以后的余值(具体的减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定)；对于出租房产，计税依据是纳税人出租房产的租金收入。而物业税除了以房产租金收入为依据征税外，一般还要求以市场评估价格为计税依据征税。市场评估价格是以一定的评估原则和评估方法求得评估价值的。从理论上讲，物业税以房地产的评估价值为基础的市场价值作为计税依据是比较科学的，也是世界上许多国家采用这种计税方法的主要原因。但其涉及的技术条件十分复杂，需要有严密的房