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地价管制及房地产市场化调控关系探究摘要：本文针对房地产价格在新国八条出台后仍旧居高不下的现象进行了具体分析，指出垄断是高房价的制度性原因，其对房地产需求管理作用的发挥起到了限制作用，只有打破地方垄断，实行地价管制，才能有效抑制地方政府的过度垄断，有效降低房地产市场价格。 关键词：垄断地价管制市场化调控 Price control and the real estate market regulation relations research Nanjing University MIT Gu Bowen Abstract: in this paper, real estate prices in the new country eight stage remain high the phenomenon undertook concrete analysis, pointed out that monopoly is the high prices of the institutional reasons, the demand for real estate management role played the role limitations, only to break the local monopoly, implementation of price control, can effectively restrain the local excessive government monopoly, reduce real estate market price. Key words : monopoly price regulation to market regulation 2011年1月国务院加强房地产市场调控的“新国八条”出台，沉重打击了房地产市场的投机行为，各地房地产交易量已经明显下降，但与此同时房价却一直没有变化，大部分城市未出现回落。房地产市场对调控政策的反应并不强烈。交易量的下降仅仅表明市场短期需求受到抑制，而房价呈现刚性则表明支撑房价上涨的因素依然存在。因此，整个房地产市场处于僵持状态中，一旦政策稍有放松，房价必然再次攀升。可见，要打破房地产市场的僵局，还须采取进一步措施。那么解决房价问题的关键是什么?目前最优先考虑的政策应当是地价管制。因为在我国，土地垄断以及由此产生的高额垄断收益是房价居高不下的重要原因，而地价管制是降低垄断收益的最有效手段。 一、垄断是高房价的制度性原因 目前的房地产调控措施主要以需求管理为主。如提高购房首付款比例、提高按揭贷款利率、提高住房交易税等措施，都是通过增加购房成本来抑制购房需求，从而降低房价。从政策效果来看，需求减少没有带来人们所期望的价格下降，其根本原因在于我国房地产市场的垄断特征，以及由此造成的价格刚性。 基于我国的土地制度，整个房地产市场实际上被分为两个市场，即上游的土地市场和下游的住房市场。这两个市场都带有垄断特征：土地市场属于完全垄断市场，而住房市场属于寡头垄断市场。我国房地产市场垄断特征的根源在于房地产行业的核心资源――土地被地方政府垄断经营。就住房市场而言，虽然开发商数量相对较多，但由于房地产的区域性特点，不同地段的楼盘在同一时间内常常是唯一的，这种产品的唯一性决定了住房市场属于寡头垄断市场。 由于通货膨胀和房价上涨预期强烈，整个房地产市场处于卖方垄断的影响下，垄断权力衍生出高额的垄断利润，成为我国高房价的制度性原因，并在当前成为影响房地产调控政策产生成效的主要制度性障碍。 二、垄断限制了房地产需求管理政策发挥作用 目前除了保障房建设外，我国为抑制房价主要使用了利率工具、税收工具和相关行政手段等需求管理工具，但始终难以纠正垄断市场的价格扭曲问题。 我国特有的房地产市场结构限制了需求管理工具所能发挥作用的空间。需求管理产生效果的前提条件是价格对需求变化富有弹性，只有这样需求减少才能使价格下降，而我国房地产市场的分割和垄断造成价格对需求缺乏弹性。 由于我国土地供给完全由地方政府控制，需求减少后地方政府可以相应减少供给，从而使土地市场在原有价格水平上重新获得均衡，显示出价格刚性。由于垄断的存在，不仅不会出现从住房市场向土地市场自下向上传导的价格下降，反而出现了从土地市场向住房市场自上向下传导的价格刚性。尤其在我国经济持续增长、居民收入不断提高的情况下，土地作为稀缺资源存在长期升值潜力，在需求不旺的情况下地方政府抱着“皇帝女儿不愁嫁”的心理，宁可暂时少卖地，也不愿意降价“贱卖”。地方政府的这种做法不仅使开发商无法降低成本以应对需求减少，还实际上发出了“房地产价格不会下降”的信