构建理性互动房地产金融链.doc

构建理性互动房地产金融链摘要：房地产金融作为地产行业的重要调控杠杆而备受社会各界关注。本文回顾了我国房地产金融调控的互动历程，在试图分析房地产金融运行模式和现状的基础上，探究制约我国房地产金融发展的主要因素，并提出构建理性互动的房地产金融链的政策建议，以期促进并实现我国房地产金融事业的理性繁荣与良性互动。 关键词：房地产；金融链；理性；互动 随着改革的不断深入和城镇化建设步伐的进一步加快，我国房地产业一路高歌猛进，得到飞速发展，拥有广阔的发展空间和欣欣向荣的市场前景。然而，作为资金密集型行业，则更多需要的是理性的金融支持与政策调控约束，需要形成理性繁荣与良性互动的房地产金融链。金融和房地产的理性互动是金融体系与房地产业共同稳健成长的重要保障。 一、我国房地产金融调控的“互动”历程 1.1998－2002年，金融业大力支持房地产市场发展。我国房地产金融市场在这一阶段的政策调控重点是积极扶助并大力支持房地产行业的发展。1998年，中国人民银行出台了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》。这是在推行住房改革之后，央行的第一个明确支持房地产发展的金融政策。 2.2003－2007年，房地产宏观金融调控从市场预警转向“抑制”收紧。2003年，央行出台《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，拉响了宏观金融调控的预警。04年9月，银监会发布《商业银行房地产信贷风险管理指引》，针对土地储备贷款、房地产开发贷款和个人住房贷款等方面的房地产贷款风险管理做出详细规定。2005年，将自营个人住房贷款利率回归到相同期限贷款利率水平。此后，房地产金融的调控导向更加趋“紧”，重点抑制房地产投资、投机的二套房贷款政策，随着“国六条”、“国十五条”的相继颁布和2007年的6次加息，商业银行的流动性进一步收紧。 3.2008－2009年，从“抑制过热”转为“稳健”再至“松绑”。2008年，受全球金融危机的影响，我国房地产市场经历了一个短暂的调整期。国家宏观调控政策从“抑制过热”转为“稳健”。9月，央行开始下调存款准备金率并5次降息。09年初，为刺激房市，央行发布《关于扩大商业性住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，商业银行加大了住房贷款投放力度。这期间房地产金融的调控特点是加大土地供给，整顿市场秩序。 4.2010年以来，新一轮房地产调控的号角再次吹响。其实，在09年下半年，地产泡沫已然呈现，房价又开始了新一轮的快速上涨，2010年3月份70个大中城市房屋销售价格指数同比涨幅高达11.7‰房价再度引起全社会的高度关注。国家为防止泡沫扩大，遏制房价过快上涨颁布了一系列调控政策。随之，四大商业银行跟进，开始执行二套房贷政策，正式拉开新一轮房地产金融的调控序幕。自2010年1月至2011年4月，央行10次上调存款准备金率，强力收紧银根，以抑制地产泡沫的进一步扩大。 二、我国房地产金融的现状分析 1.我国房地产金融的组合模式 时下，“信托＋银行＋证券化”是中国房地产金融的主流组合模式。 (1)银行信贷仍是地产融资的主渠道。银行在未来10－20年仍然是中国地产行业的主要融资渠道，这是由中国特殊的金融环境所决定的。银行信贷是以银行向房地产企业或者购房居民发放贷款的方式，直接或间接地为房地产业提供资金支持。目前，中国金融业的总资产约72万亿人民币，其中商业银行65万亿元，保险业4万亿元，信托业2万亿元，证券公司仅有1万亿元人民币。因而，我国房地产业95％以上的金融资金来自于商业银行信贷资金。 (2)信托融资是地产创新的主流。信托具备财产隔离功能，同时信托公司是功能最齐全的金融百货公司，它可以做资产业务、基金管理、承销证券，还可以做货币资产业务。此外，信托公司还有一个最重要的功能，也是其他金融机构所不具备的，即可以直接投资。尤其是2007年3月1日后，信托机构的自由资本只能投资金融业和地产行业。 (3)私募股权投资基金(PE)是地产金融又一重要融资渠道。目前，做PE有三种模式可供选择，一种是创投模式，一种是有限合伙模式，还有就是信托模式。其中，地产投资信托(REITS)是未来地产金融发展的一个重要方向，指以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 2.我国房地产金融的运行现状 (1)我国的房地产金融体系尚不完备，单一银行体系难以支撑中国整个房地产金融。纵观国际上发达国家房地产金融的发展历程，完备的房地产金融体系应该包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。就房地产