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宏观调控及市场拐点地产商极力找寻平衡点12月初，万科在深圳、广州新开盘的楼盘出现了降价，王石的“深圳、广州的楼市到了拐点”的判断让北京市场也很紧张。业内人士根据以往的经验，认为北京楼市的反应通常比深圳、广州要晚一些，因此对北京后市是否也会出现这种情况出现了种种猜测。北京也出现了楼盘打折、优惠的现象，以及新开楼盘均价下跌的消息。 日前，有消息称北京的一些开发商由于对后市走势不明朗而急于套现，将在年末推出大量住宅，并将很多年末楼盘打折销售。记者对此进行了调查。 中大恒基不动产营销公司市场研究中心经理郭毅说：”据中大恒基的数据显示，12月份北京新开楼盘50余个，个数与11月相比保持平稳，供应面积有所下降。但整体来说，依旧保持平稳。” 缓推新盘 对于是否有开发商急于套现的情况，郭毅说：“有的上市公司有一些业绩要求和销售额的规定，因此会在年底加大放量，但这并不是普遍现象。有的公司则是由于之前证件没有拿齐，无法实现供应量，才会拖到年底开盘。” 记者根据北京市房地产交易管理网上显示的售楼电话，致电了某些已取得预售许可证，开始预售的楼盘售楼处，他们都表示开盘要在春节过后。 北京中原地产投资顾问部总经理张坤昱也认为：“据中原的数据，与11月份相比，12月新房的入市数量并没有特别明显的增加。” “因为北京建委规定，开发商自领取预售许可证之日起三天内必须开盘。所以小批次开盘的情况比较多见，但面积却有所下降。现在有很多开发商取得预售许可证后，会先售一部分，大部分还是会放在年后，因为年底向来是北京楼市的淡季。”郭毅介绍。 现在的现实情况是大部分购房者受到资金和政策预期影响而处于观望状态，似乎感觉到房价会在不久的将来回归合理水平，在调控政策接连不断的市场上，消费者理念和行为也逐渐趋于理性。 “从现在来看，多数开发商对明年北京楼市依旧保持乐观，并没有因为对后市信心不足而大量套现的状况。但是销售速度的确有所放缓。对于开发商来说，如果他们认为这种状况是暂时的，就会扛下去。因为年后，刚性需求还是会释放的。”张坤昱说。 涨幅放缓 事实上，作为区域性很强的房地产市场，北京与深圳、广州有着很大的不同。 安邦集团的房地产分析师苏晶说：“珠三角的房价在今年上半年的上涨超出了市场的控制能力，而且大多是炒房团所为，因为珠三角的各渠道的资金聚集起来比较容易，有的楼盘从开盘时的10000元/平方米追涨到了30000元/平方米。但是，这种情况在北京就比较少见，北京市场相对投资和投机成份都很少，所以北京的房价不会出现像深圳、广州这样的下跌。” 因此，对于明年北京楼市的走势，机构都表示仍然看好。 据北京中原预测，明年北京的住宅需求旺盛，成交量继续放大。成交速度继续延续2007年的态势，快速销售，呈现供不应求的现象。 明年价格仍将上涨，但涨幅将放缓。 但是，对于开发商来说，一系列的宏观调控政策还是会对他们有所影响。 张坤昱说：“方方面面的调控使得房地产行业的游戏规则有了变化，开发商发展的轨迹与过去相比也会产生变化。” 据北京中原资料，今年国家密集出台的一系列调控措施，其作用已经在第四季度有所显现。高档住宅和大户型豪宅的销售量第四季度大幅下滑甚至出现滞销，但价格仍然高涨不下，不过这种情况不会僵持太久，高档住宅以及豪宅的发展前景不容乐观。同时受“90/70”政策以及房价高涨的影响，小户型市场需求量最大，销售速度也是最快的，今后的市场供应将以中小户型为主，产品结构将以满足市场需求为本趋向合理。 因此，张坤昱说：“虽然开发商对明年依旧充满信心，但是也应当在如何应对调控政策与如何赢利两者之间找到一个平衡点。” “在房价高涨的背景下，以及政府部门正在实施的90平方米中小户型政策，这些方面事实上已经开始影响购房人的购房需求和购房观念，而购房人的需求和观念的改变也将促使市场和开发商的理念发生改变。” 张坤昱说。 另外，特别是货币紧缩的政策将使开发商面临的形式更严峻，保证资金链的完善十分重要。由于奥运会在明年8月份召开，以往这个销售的黄金时期可能会受到影响。因此明年销售的高峰应当在上半年，所以这个时期对于开发商来说将会十分关键。 1