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置业升级 寻找南四环大户型5月14日，李军致电《楼市》800热线，希望置业800栏目为其推荐南四环以里适合居住的大户型。 李军，33岁，地道的北京人，一直与父母居住在一起，拗不过父母急于想抱孙子的想法，李军夫妇俩决定在两年之内生一个小孩。如今所住的两居室住宅无法承担三代同堂的重负，为此夫妇两人决定购置一套大户型住宅，满足新的居住需求。 李军的置业要求如下：1．南四环以里，成熟区域，性价比高。2．三居大户型。3．单价在10000～12500以内。4．户型设计合理。5．具备一定升值潜力。 李军经济状况：夫妻月固定收入2万5千元，在建外SOHO有一家30平方米的小商铺进行出租，月租金能收回将近6000元／月。活期存折10万，长期存款30万，私家车一辆，近20万，可变现房产金额80万。 定区域 选择居住配套成熟很重要。方庄区域的开发始于20世纪80年代，是南城最早启动新城建设的地块之一，居住氛围比较浓厚。而相比东三环及北三环区域内动辄15000元／平方米的房价水平而言，方庄的新盘还略显性价比优势。方庄往东的美景东方、山水文园等项目，虽然也可以作为目标楼盘，但这些楼盘价格要略高一些，未能得到记者的首推。方庄以南1.6公里的5号公馆，虽然也是大户型，但是周边环境略显杂乱；距离方庄7.6公里，同样位于南四环以里的草桥区域，目前已经入住的楼盘有草桥欣园、恋日嘉园一期和二期、花香丽舍、玉安园、美丽愿景等，已经形成了一个比较成熟的大社区规模。即将开通的地铁5号线和地铁10号线都在附近设站，最终我们决定在方庄、草桥区域为李军选盘。 定房价 李军目前和他的父母、妻子居住在东三环垂杨柳某小区的两居室内，2005年建外SOHO周围商业开始繁华时，买了一套30平方米的小商铺，目前用于出租，每月能定期收到将近6000元的出租费。李军计划将目前垂杨柳的两居室卖掉，再购置四环以里的三居室大户型用来居住。李军和妻子刘梅两人目前的家庭收入在2万5左右，定期存款30万，本刊置业顾问根据李军两居室所在区位目前的售价，推算其两居室可售76万左右，不过由于李军要入住大户型还需要交纳部分费用，并且装修费用也将不菲。因此，李军思来想去，最终决定本次南城四环三居大户型购房首付款定为70万元。由于李军每月还有一定的商铺租金收益，这部分收益可以用来还每月的房贷。按照七成二十年的交付方式，李军所购买房款总额应在160万元左右，月还款额为6000元左右。 定物业 确定了区域和房价后，本刊置业顾问对所确定区位内的楼盘进行了调查，对李军一家本次置业升级所能选择的物业面积和楼盘进行了确定。 根据本刊置业顾问的调研，目前方庄、草桥区域所售房价均在12000元／平方米左右，结合李军所能承受的总房款为160万元左右，因此，李军所能购买的户型面积在125平方米左右。最终我们为李军锁定的户型为1.25平方米左右的三居室。 根据李军的置业需求，本刊置业顾问将目标锁定了方庄6号、香湾(晶城秀府Ⅱ期)、风景Club三个楼盘。 确定了置业计划以后，本刊记者与李军进行了沟通。李军表示，在以上的置业计划里中，他想再强调一点便是小区的居住环境要好。于是，6月18日，本刊记者与本刊置业顾问就具体楼盘进行了实地考察。 方庄6号 因为李军住在垂杨柳，根据方庄6号提供的楼盘地址――方庄桥向东300米，在我们所确定的三个项目中，此项目离李军居住的地方最近，于是我们把方庄6号定为了此次楼盘考察的第一站。 本刊记者从垂杨柳主路乘坐954路车，三站地后在方庄桥东下车，下车后即看到了几栋正在建的灰色水泥楼。不出我们所料，在灰色水泥楼的东面我们就看到了方庄6号接待中心。 当记者与销售人员说明来意后，售楼小姐很热情地接待了我们，为我们详细讲解了项目的整体概况。根据售楼人员的介绍，项目共有783户，由5栋板塔结合欧式现代简约风格小高层建筑和1栋3层商业楼构成。 根据李军的总房款，售楼人员推荐了2号楼5单元144平方米的H户型。从户型本身看，整个房间南北通透，户型方方正正，并配有2.1米宽的大阳台和1.8米的小阳台。唯一让李军感觉有点遗憾的是，洗衣间与次卫、洗衣间与阳台之间的结构设计不合理。根据售楼人员的介绍，这种户型共24套，目前只剩9套。 另外，项目以交通便利为卖点，紧邻南三环。记者从沙盘上看到，整个小区南面为南三环路，东边为方庄东路，西边为方庄路。对此，记者对小区的安全和安静程度提出了质疑，售楼人员表示：“我们项目的隔音效果非常好，给你推荐的2号楼也没有靠近主路，是在小区里头的，噪声不会很大。在安全方面，我们小区设计的道路都是人车分流。” 从售楼处出来，记者对周边的配套进行了仔细考察，由于方庄6号已是成熟社区，项目