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业主在物业服务市场上的 角色分析 ■ 陈民(石家庄经济学院公共管理学院石家庄050031) ◆ 中图分类号：F293．33文献标识码：A 乘车者。国务院2003年颁布并实施的《物 成立业委会的只有400多个；郑州1237个 内容摘要：单个业主在城市物业服务 业管理条例》(以下简称《条例》)是迄今 物业管理区域，成立业委会102个。由于 市场上扮演的基本角色是“非自愿乘 最为重要的有关物业服务的立法。按照《条 绝大多数小区没有成立业委会。缺乏重新 车者”。其根源在于现有物业管理法规 例》，前期物业企业由开发商选聘，物业服 选聘物业公司的前提条件，业主们只能继 存在缺陷，尤其是立法所依据的假设 务的项目、数量、价格和标准，由开发商 续接受先于自己存在的物业公司提供的前 与实际相脱离。 与物业企业签订的契约规定。业主在购买 期物业服务而别无选择。 关键诃：业主非自愿乘车者业主委 房产时，依据《条例》第二十五条，买卖 业委会可能不具有重新选聘物业公司 员会 合同包含前期物业约定的内容。意味着，即 的能力。《条例》第十五条、第三十五条均 ＼， 于业主在城市物业交易和物业纠 使业主个人不需要，也不得不接受前期物 规定业委会代表业主与业主大会选聘的物 二C纷中所扮演的具体角色，学界鲜 业公司提供的服务并交纳相应的费用，业 业管理企业签订物业服务合同，这是它的 ／＼有人关注。笔者拟通过对现行物 主个人没有选择的余地。 职责。单个业主不具有与物业企业签订服 业交易制度的分析，揭示单个业主在物业 (二)业委会选择物业公司有一定 务契约的资格。本文假定业委会能够成立， 交易和物业纠纷中所扮演的基本角色是 难度 并且遵循业主们的意愿，解聘由开发商安 rider，即被迫 依据《条例》的逻辑，在广大业主入 排的物业公司，重新选聘其他公司。事实 “非自愿乘车者”(unw…ing 乘车者)，并指出作为“非自愿乘车者”，其 住小区后，业委会自然能够成立，它可以 证明这是一件成本高难度大的事。除非被 利益被物业企业损害，进而提出完善物业 而且有能力代表全体业主的利益，重新选 迫离开，前期物业公司不会轻易放弃自己 法规的思路。 聘物业公司。现行物业管理制度的设计即 既得的利益。业主手中最有利的工具就是 以此假设为基础。但由于三个原因，重新 法律。据测算，在一个有1000户业主的物 业主“非自愿乘车者”角色 选聘的设想会落空，使或多或少的单个业 业区域内，假设业主希望通过诉讼手段更 的制度分析 主成为“非自愿乘车者”。 换物业公司，在业委会成员足够聪明、通 “非自愿乘车者”一词出自A·爱伦· 业委会不一定能够成立。《条例》将业 晓相关法律规定、不需要任何报酬、只有 斯密德的《财产、权力和公共选择》一书。 委会在每一个物业管理区域的建立和存在 一名秘书、一切事务相对顺利、全部费用 斯密德说“一个非自愿乘车者被定义为这 作为立法的前提。但现实与《条例》的假 均由业主分摊等等几乎不可能实现的前提 样一类人，即在高排他成本和管理结构下， 定相反，业委会在城市住宅小区的成立并 下，所需时间为35个月、费用70万元。舍 不得不支付他们不需要的物品费用的人”。 非是一个必然的过程。业主大会的召开和 此之外，以松散的业主群体，通过非法律 在目前的物业服务交易制度下，业主可能 业委会的产生受到众多方面因素的制约， 的途径去对抗组织完善实力强大的物业公 不得不为其不需要的物业服务付费