2O世纪二三十年代上海平民住房融资模式初探.pdfVIP

第34卷 第6期 财经研究 VoI．34 No．6 2008年6月 Journal of Finance and Economics Jun．2008 2 O世纪二三十年代上海 平民住房融资模式初探 严国海 (上海财经大学经济学院，上海200433) 摘 要：20世纪二三十年代，上海市平民住房建设主要采取了银行信贷和向垄断企业 借款的筹资方式，一定程度上遏止了草棚户继续泛滥的局面，取得了部分成效。但由于当 时政府不可能从满足民生的基本居住需要出发，从根本上提高平民的生活质量，因此在财 政投入十分有限的情况下，过度依赖商业融资，导致还贷压力沉重，致使平民住房租金定 价偏高，对平民的基本生活产生了不利的影响。历史证明，在平民住房建设多种筹资模式 的选择中，财政投入应该是主要渠道，这是政府确定合理房租，并保证平民生活水平提高 的基本前提。 关键词：平民住房；政府干预；融资模式；房屋租金 中图分类号：F129 文献标识码：A 文章编号：1001—9952(2008)06—0100—10 关于廉租房建设问题的研究，学术界目前主要侧重于当代社会保障的视 角，探讨在当前房地产价格不断上涨的市场背景下，如何设法满足一部分低收 入困难群体的基本住房需要。在有关建设的融资模式上，不少学者提出在政 府财政投入不足的条件下，应该努力扩大商业信贷的融资。对此，笔者不能完 全苟同。当代廉租房使用信贷融资进行建设，在实践上尚不多见，目前还只是 在理论上探讨得较多。然而，上海在20世纪二三十年代平民住房的商业融资 则为我们提供了难得的实例。虽然不同的时代，社会性质不同，但这并不妨碍 我们对一般融资模式的讨论和借鉴。当时，上海社会最低收入的城市平民主 要是居住在草棚，政府鉴于草棚的危险性和从治理市容着眼，在平民住房的建 设过程中，主要采取了向银行信贷和向垄断企业融资的方式，前后兴建了三个 平民住所和四个平民村，一部分草棚居民通过迁居，居住条件有所改善。但由 于政府过度依赖商业贷款，使平民住房的租金定价偏高，对一部分平民的基本 生活又产生了不利的影响。通过对20世纪二三十年代平民住房融资模式的 探讨，有助于我们从一般意义上对当代廉租房建设中社会筹资和财政投入之 间的关系有一个正确的认识。 收稿日期：2008—03—05 作者简介：严国海(196O一)，男，上海人，上海财经大学经济学院副教授，经济学博士。 · 100 · 严国海：20世纪二三十年代上海平民住房融资模式初探 一 、上海房租水平与平民居住状况 20世纪二三十年代是上海房地产业繁荣发展的时期。期间，中外房地产 公司大量涌现。据1930年4月统计，当时上海房产业主公会有会员200家， 其中外商140家，华商60家。①新建房屋和房地产买卖均达到高峰。1930年 全年交易总额8 444万元，1931年全年交易上升到18 321万元，创上海房地产 市场有史以来的最高记录。②房地产繁荣的一个主要原因是投资利润率高。 在当时有能力购买花园住宅、公寓等住房的只是少数富有的中外商人和地主 官僚，大多数人都以租赁旧式或新式里弄房屋和棚户简屋为栖身之地。因此， 出租房屋赢利成为房地产商最主要的经营方式之一。随着上海地价上涨，房 租也随之上升，出租房屋极为有利可图。据估计，“1930年前，投资房屋利润 可得年利9厘至1分4厘”，③这还不包括由于地价上升带来的土地增值收 益。另据当时对上海租房市场素有研究的人士记载：“按上海通行习惯，凡投 资建筑房屋赁与租户者，其每年所得之租金，约为资金百分之十至百分之十 五”，“在上海普通楼房面积六百方尺简陋之住屋，其地价及建筑费常在八九百 元以上，而房主对房产所定之租金，每月须八元以上”。④ 畸高的房租水平固然给房地产商带来了丰厚的利润，但也因为脱离了多 数平民阶层的收入承受能力，租不出去的闲置房屋比比皆是。20世纪30年 代前期上海工人的工资收入一般每月在 14—15元，⑤‘‘若另有妇女小孩帮同 做工，其所得亦不过二十元左右，而其能用于房金者，至多不能超过六分之一， 即三元余；实则大多数之劳动家庭，其每月所付房租仅二元，最下