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浅谈空置房物业费应如何调控 杨绍刚 青岛市物业管理办公室 中图分类号：C29 文献标识码：A 随着国民经济的发展，作为经济支柱产业的房地产市场 爆发出更大的能量，大量的百姓在这汹涌的购房浪潮中，成 为许多物业管理小区空置房屋的业主。《山东省物业管理条 例》第七十一条第二款规定：“物业交付后长期空置的，其 物业服务费收取标准应当在物业服务合同中约定。”同时 201 年9月15 日实施的《青岛市物业服务收费管理暂行办 法》第十六条规定：“业主大会成立前，房屋交付后空置一 年以上的，其空置期间的物业服务费用按实际运行费用适当 减免，减免的具体费用由业主或物业使用人与物业服务企业 协商确定。合同另有约定的，从其约定。 业主大会成立后， 房屋空置期间的物业服务费用的减免由业主大会与物业服 务企业协商确定。”这意味着对空置房屋物业费的收取隐含 一定的浮动空间，因没有明确规定，各物业服务企业采取的 措施又不尽相同，致使如何收取空置房屋的物业费成为焦 点。现谈点个人看法： （一）现在山东全省各地纷纷出台空置房屋物业费的收 取比例，大多城市是在70%至80%，青岛市也在酝酿之中， 然而作为海滨旅游城市，青岛市的房屋空置率远高于省内其 他城市，而且空置房屋并未减少物业服务企业的经营成本， 物业服务需要通过对成本核算来实现为业主提供等值服务。 根据《物权法》规定业主空置房屋属于业主的专有部位，而 物业企业所依据的《物业服务合同》是对物业项目共用部位、 共用设施设备的服务。物业企业不可能因为业主空置房屋而 减少和降低 《物业服务合同》中所规定的相关内容和服务标 准。所以减免空置房物业费，实质是在减少物业服务企业的 微薄利润，会给物业企业带来极大的伤害，也阻碍了物业行 业的发展。 （二）物业服务是具有公共性的一种商品，它的价值在 于满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提 升，最终体现对业主个体的服务价值。国务院 《物业管理条 例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖 合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”物业服务作为 一种新时期的特殊商品，是购房者在签订房屋买卖合同时一 起买到的，是政府为保障广大业主正常的生活秩序和良好的 生活环境而采取的一种有效措施。即使个别业主的房屋空 置，但小区的卫生依旧需要天天清扫保洁、公共秩序必须进 行巡查维护，所配备的设施设备如电梯、消防、二次供水以 及配电等维护费用一分都不会少的支出。同时物业服务也从 对物的管理延伸到对人的管理，最高人民法院09年10月1 日实施的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法 律若干问题的解释》和 《关于审理物业服务纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释》中，在物业服务企业的服务内容上 又做了更大范围的诠释。指出物业服务企业与业主之间的委 托关系具有一定的特殊性，其中很重要的一个方面就是全体 业主将维护物业服务区域的管理权交给物业服务企业，该权 力行使的主要途径就是对业主实施 “人”的管理。 （三）从物业服务费的性质看，物业服务费属于广义 的公共资金的一种，属于权利所有权人的共有财产，专门用 于物业的基本维护、修缮、整治工作与日常管理。物业服务 费的性质决定，其收取比例不能与供暖费等的收取方式混为 一谈。减免空置房物业费的这一规定，表面上是涉嫌侵犯了 物业服务企业的合法权益，实质上从根本上侵犯了全体业主 的合法权益，等于正常交费业主为空置房业主埋单。这一点， 中国物业管理协会副会长徐俊达有详细阐述，物业服务的对 象是全体业主享有的公共服务，空置房屋对物业企业提供的 服务内容和成本，不产生任何影响。最高人民法院2009年 发布并执行的 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释》第六条也规定，业主仅以未享受或者无需接 受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。当业主 房屋空置时，不但没有降低物业成本，反而加大了物业企业 的工作量，增加了物业企业的工作难度，如：供暖前试压已 入住的业主可以通过公示栏了解信息，而未入住的业主，物 业公司需每户进行告知，不能到达现场的得逐户关闭管道阀 门，以防发生漏水事件；安保等岗位在日常巡查中需特别关 注空置房的防火、防盗工作，增加了巡检点，加大了安全防 范工作量；业主或委托管理人临时来其住房管理房屋时，如 忘记关窗、水暖阀等，可能造成下