物业企业 代收代付水费的涉税问题.pdfVIP

行业智库 Industry Think Tank 专家在线·EXPERT ONLINE 《财经课堂》专栏 钟冶： 香港大学 CFIM 企业财务 与投资管理研究生 中国人民大学管理学学士 物业企业 代收代付水费的 涉税问题 文｜ Article ＞ 钟 冶 物业公司向自来水公司集中垫 付小业主水费，后期向小业主逐户 收取相应水费。这是很多物业公司 日常业务之一，大部分物业公司都 将其理解成是代收代付性质。在这 个过程中物业公司可能有差价或者 佣金收入，也可能完全是“义务劳 一、营业税时代的涉税问题 动”。业务本身并不复杂，商业逻 营业税税制是按流转全额征收，物业公司在居间过程中，需要向业主开具全 辑也很简单，只有差价部分或者说 额发票，如果全额征收，不尽合理。故财政部、国家税务总局财税[2003]16号《关 佣金部分才是物业公司的收益。但 于营业税若干政策问题的通知》（十九）条规定：从事物业管理的单位，以与物 是“水费”的两次转移，产生了涉 业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、 税问题。 电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。该条规定是将物业管理企业产生 代收业务时比照代理业进行征税。在营业税时代，很多地方税务局依据该条，接 受物业管理公司对上述代收代付的水费进行差额缴税。根据账面代收水费收入减 去账面代付水费支出后的差额计算缴纳营业税。 二、营改增后的涉税问题 2016年5月营改增全面推行，物业企业纳入增值税的征税范围，营业税退 出历史舞台。由于增值税是按增值额征税，理论上来说，增值税的税制设计本身 就是“差额征收”，代收水费的差额征税问题本不需要再有补充条款来另行规定， 从税制上就已经得到完美解决，但是在实际中却产生了很多问题。 第一，物业公司如果是小规模纳税人，其取得的自来水公司的进项税额并不 AND REAL ESTATE ▲ 物业管理 HOUSING 32｜ 能用于抵扣，导致其税负增加。 过对于随同水费一起支付的水资源费又该如何处理呢？ 例1：假设A物业公司是小规模纳税人，其向自来水公 司代付小业主水费30900元，其中不含税金额30000元，进 四、水资源费的涉税问题 对于用户来说，水资源费和水费貌似没有什么区别，都 项税额900元。A物业公司同样向小业主收取30900元，其中 不含税金额30000元，销项税额900元。 是同时收取的，只是收费名目不同而已。其实两者性质完全 虽然收付金额完全相同，A公司并无差价收入，但是该 不同。水资源费是政府向用水单位和个人征收的收费，专项 项业务： 用于水资源的节约、保护和管理，也可以用于水资源的合理 开发。 A公司应纳税额=30900/(1+3%)*3%=900元 即：税负增加了900元 《财政部 国家发展改革委 水利部关于印发水资源费 第二，物业公司如果是一般纳税人，其取得的自来水公 征收使用管理办法的通知》（财综[2008]79号）第二条规定： 司进项虽然可以抵扣，但是由于自来水行业受政策扶持，自 水资源