物业税中物业增值收益分析.pdfVIP

财会探祈 物业稼巾物业增值收瑟分析 一郭斌张锋娟西安建筑科技大学管理学院 [摘要]物业税改革迫在眉睫，但是我国物业税征收面临很多困难，其中，物业税应该怎样征收是现在讨论的核心问题。物业 增值收益应该由政府独享，还是应当进行合理的分配，如何分配等问题的解决直接关系到物业税改革的进程和房地产市场的发展。本 文利用博弈工具，就政府、开发商及消费者的三方动态博弈决策过程进行了分析，提出了政府全额征收物业增值引起的物业税的不 合理性。并通过建立政府与消费者的动态博弈模型，从政府全额征收和部分享受因物业经济增值引起的物业税增加额两个方面，分 析了消费者的决策过程，从而碍出政府部分享受物业增值收益将有利于房地产市场发展的结论，并进一步确定政府部分享受物业因 经济增值而引起的物业税增加额的比例。 [关键词]物业税动态博弈物业增值收益 经济增值 物业税改革是目前的热门话题。尽管物业税的开征“箭在弦 增值。 上”．但我国目前开征物业税将面临很多困难。从政府的角度来 二，物业税征收的三方博弈模型 看，物业税改革将政府原先在房地产交易时～次性收取的税费改 在物业税征收中，有政府、开发商和消费者三个相对独立主 为在保有期内逐年征收，长远来看有利于增加政府的税收收入， 体。这里引进的三方博弈模型主要是为说明在土地的投资中各主 使政府享受到物业的增值部分．也保障了政府收入的稳定性。 体的决策过程。 物业税拟将房产税、城市房地产税、土地增值税和土地出让 政府政府可以选择投资和不投资。在规定的城市市政公用 金合并．在物业持有期内，分期依物业评估值由业主缴纳。随着 配套投资基础上．政府为改善城市人居环境可以继续追加新的投 时问的推移，物业周边环境的改善，商业价值的提升以及基础配 资。这有利于提升物业的价值，从而增加政府的税收收入．消费 套设施的完善．等等，物业价值将会提升．从而增加消费者的物 者缴纳的物业税会增加。事实上．在消费者购房时，市政配套设 业税负担。这将会给消费者的购房决策产生怎样的影响呢7物业 施的投资已经计入房地产的开发成本，最终转化为消费者的购房 的增值部分应该由谁来”买单”7 成本．这就意味着物业税一旦开征．消费者对物业增值会形成双 本文就主要分析物业税中物业增值收益问题。 倍负担，这势必会影响消费者的购房积极性．最终制约房地产市 一、引起物业增值的因素分析 场的健康发展，同时也不利于社会的安定和政府“安居工程“的 房地产中建筑物一般不会产生增值，除非对建筑物进行追加 实现。所以．政府全额征收物业税中的增值额是不合理的。但是 投资。建筑物在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态．但由 如果政府选择不追加投资．物业的经济增值就很难实现．一方面 于自然损耗和人为损耗．价值会逐渐减少。 不利于城市的发展．另～方面，也会影响政府的税收收入。 物业的增值主要源于土地的增值。±地增值指土地价值的增 开发商．开发商的决策过程和政府有一定的相似性，即只要 长。引起土地增值的因素可以分为 内部因素和外部因素。其中 开发商选择投资．最终的投资资金也将由消费者承担。不同的是， 内部因素指由于土地使用者增加投入而引起的增值。外部因素指 政府投资将会有增加的物业税收入．而开发商则不然。开发商增 城市发展过程中各种客观因素引起的增值，包括：自然因素，经 加投资改善小区环境。既可以提升整个小区的物业价值．增加销 济发展、人口增加、公共设施投入、相邻地区开发产生的外部效 售收入．也有利于公司的品牌价值的提升。 应、制度变迁等。 消费者消费者可以选择购房和租房。但无论怎样决策．只要 这里为了分析方便。将土地增值分为自然增值和经济增值。 政府和开发商有新增投资。消费者就，必须承担政府和开发商的投 土地自然增值包括 因经济发展，人口发展需求与土地资源稀 资额以及因物业增值而引起的物业税的增加额。前面在对政府的 缺性的矛盾产生的增值及因自然．外部效应、制度变迁等非人为 分析中可以看到．双额物业增值负担，对消费者而言是不