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! ! 《前沿》! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ##$ 年第$ 期 物! 业! 税! 法! 研! 究 黄泽勇 （四川省社会科学院法学所! 成都! $%##% ） ［提! 要］本文首先对开征物业税的必要性和紧迫性做了详细的论述；接着介绍了发达市场经济国家 的物业税的现状；然后，设计了我国的物业税制度，包括：征税对象、纳税人、征税范围、征税依据、税 率、计算方式、优惠制度、管理制度、征收制度等，以期能推动我国的物业税立法进程。 ［关键词］物业 ! 税法! 立法设计 ［中图分类号］’() ! ［文献标识码］*! ［文章编号］%##(—+$, ［##$ ］$—#%—# ! ! 十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革， 静态房地产阶段可以开征营业税或物业税。“在土地尚未私 条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有 有的情况下，先行开征物业税可以避免房地产整体产权不 关收费。”因此，物业税立法提上了议事日程。物业税是指 明晰所造成的矛盾。” 物业保有税是房地产业体系的一个 对拥有房屋、土地等非生产经营性财产所征收的一种税 非常重要的环节，中国人民银行行长周小川认为，物业税 ! 收。是对保有房地产而征收的税赋，是房地产税系中的一 涉及两种不同的城市管理方式：一种是城市土地采用批租 个种类。狭义的物业税一般具有如下特征：（% ）它是对土 式，政府必然希望土地能卖出较好的初始价钱，以便政府 地及其上之附着物等物业征收；（ ）该税一般由业主申报 改善公共服务和城市基础设施；另外一种是土地的供应和 并缴纳；（- ）属于地方税，由当地的地方政府予以课税。 交易基本上没有限制，但土地的使用要定期进行评估，在 目前，我国对私人保有非经营性房产进行征税（即开征物 此基础上征收财产税，会使土地初始价格降低，但每年都 # 业税）确有必要。 要承担一定的物业税。 一、开征物业税的必要性 （二）保有房地产等物业，既是利用、占有、使用国家 （一）我国税制中目前缺乏对保有非经营性房地产征 的土地等有限资源，也利用了公共服务设施，应该付费。 税。目前税法中与房地产有关的税种有四个：房产税、城 土地是非常稀有的，人类生存和生活离不开土地资源，虽 镇土地使用税、耕地占用税、契税。房产税的征税对象是 然，业主购买了土地使用权的，但保有阶段，利用公共资 生产经营的房屋，城镇土地使用税和耕地占用税的对象是 源，仍然应该交纳一定的税负。同时，业主居住的房地产 占用、使用国家范围内的土地，而房屋交易中的契税对象 一般随其周边的公共服务设施的完善而增值。如，道路、 是房屋交易行为。从房地产业的流程来看，主要有三个环 交通、桥梁、绿化、水、电、气、光纤、电话、网络的公 节：开发———交易———保有。或者认为房地产中的房屋和 共服务，根据“价格论”，这些都是开征物业税的正当理 土地处于动静两个形态之中，静态的保有环节和动态的交 由。“强化在房地产保有环节课税将会刺激土地的经济供给 易环节。对动态的交易环节征税，如契税，增值税等。在 和频繁的交易活动的发生，有利于房地产要素的优化配 %· · ! 置。” 少投机行为，打压投机热钱，减少市场泡沫，挤出房地产 （三）房屋存量大增，数量和质量都十分可观，是潜在 价格水分，规范投资行为，促使金融