论前期物业服务合同的主体——兼论业主权利的缺失与弥补.pdfVIP

PropertyResearchI物业研究_ 宅小区 “权力真空”的不正常状态。据某市有关部f]2009年 年底的统计，这个市在近千个城市新建住宅小区中，只有332 个依法成立的业主委员会组织，就是在已经成立的这些业主 委员会中，能够正常运行的不足二分之一。究其原因，多是 开利用发手商和中从掌握属听的命信于息开发商的物业管理企业从中作梗，它们论前期物业服务合同的主体 、 房屋、资金等多种资源优势，千方百 计地阻挠业主委员会的成立与正常运行，维护自己的不正当 ——兼论业主权利的缺失与弥补 利益。改变这一困难局面的关键，在于刚性规定开发商与物 业企业依法保障业主代表大会的首次召开，为业主委员会正 李永格 常运行提供必须的资源条件。 (临沂大学，山东 临沂 276004) (六)各级政府与社会要依法支持、鼓励、保护小区业 ‘ 摘 要 ：在前期物业服务合同中。建设单位和物业服务 主自治。小区业主是城市新建住宅小区的主人，业主代表大 企业是它的主体。业主处于第三人的地位。前期物业 会是决定小区重要事务的权力机构。物业管理机构一定要摆 服务合同转让的法定性势必造成业主权利的缺失．为 正 自己与业主的关系，搞好服务型管理，而不是管制。特别 了更好的保护业主利益，应明确建设单位的连带责任 和物业服务企业的服务提供者地位 。从行政行为的角 是微型、小型、非新建等地方小、人 口少的城镇居民小区更 度规范物业服务行为。 不适宜专门物业管理的业主 自治模式。如福州市的山姆小镇 关键词：前期物业服务合同；业主；建设单位；物业 的共助管理、康城小区等创造的 “城市四合院”自治模式等 服务企业 都极富创新性，应该科学引导与大力推广，不断提升其创新 中图分类号：F292 ． 33 文献标识码：A 与 自治水平。 文章编号：1671—8089(2012)01—0103一O3 参考文献： 引言 [1]谢家瑾．关于构建和谐物业管理的思考 [J]．北京：中国物业管 在一个物业区域内 ， 业主们不仅存在建筑物上的自然 理，2007(3)． 结关系， 而且存在契约上的法律联结关系， 这就使得物 [2]王鹏．我国政府主导的社区治理模式探索[J]．武汉：华中师范 管理成为现代化城市管理中不可缺少的一环 。 前期物业管强 大学，2005(10)． 是物业管理的初始阶段， 其涉及的社会关系多种多样，蠕 [3]王志国．试论我国社区治理中的委托代理结构[D]．沈阳：东北 主要的是建设单位和物业服务企业之间及业主与物业服务盆 大学，2006(11)． 业之间的关系 ， 调整这些关系的主要依据是前期物业服务台 [4]马露露．物业管理主体及其作用研究 [D]．武汉：华东师范大 同。 2007年10月1日生效的 物《业管理条例》 (以下简称 《夯 学，2004(4)． 例》)第二十一条规定： “在业主