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夏波：论物业市场发展与企业经营之路 论物业市场发展与企业经营之路 夏 波 (安徽鑫信物业管理有限责任公司，安徽合肥230031) 摘要：我国的物业管理市场虽初具一定规模，但仍处于发展程度不高的初期阶段，存在着很多不尽人意的行业问题。物业管理 企业要从市场发展的现实出发，寻求适合自己发展的企业经营之路。 关键词：物业；市场发展；经营；人才 中髓分类号：c939；F272．3文献标识码：A 文章编号：1673—5781(2006)S1一0597～03 入阶层，受到政府政策之惠最多，可是“政府做善事， 1物业市场的发展现状 企业来买单”，社保、医保、公积金等层层加码的福利， 物业管理在我国虽然只有20年的历史，却得到 让本就微利经营的物业管理企业呼吸困难。 了较快的发展，部分物业管理公司不仅建立起管理队 (4)单薄的管理规模。物业管理是微利行业，单 伍、管理理念和管理方法以及质量标准和保障体系， 凭一二个项目很难出效益，一般而言，具有一定经营 而且形成了较大的管理规模和专业分工体系，随着政 规模的物业管理企业，因经营收入多、资源配置较佳、 策法规的逐步出台和落实，社会及业主对物业管理的 单位平均成本低，广种薄收、集腋成裘，经营收益较可 逐渐认识和住房消费意识的逐步形成，在一些城市和 观；相反，不具备基本经营规模的物业管理企业小打 地区初步形成了一定规模的物业管理市场。这些充 小闹，很难创造理想的经营业绩，更有甚者，因后续项 分说明了物业管理在我国已经取得了进展，但是，从 目衔接不上，企业捉襟见肘。 行业近年整体发展而言，物业行业的发达程度仍然较 (5)风险责任承担过多。物业管理法规仍不健 为低下，还是处于行业发展的初期，物业管理企业的 全，业主对法规概念模糊，物业管理企业付出与回报 经营效益不尽人意，行业利润趋低，行业人员的待遇 不对等，经营风险日益加大。国家对物业管理的法律 长期停滞在低水平线，企业亏损面日趋扩大[1’2]。 赔付责任界定不清，造成业主和政府部门过于强调物 纵观现今的物业市场主要的特征有： 业管理的社会职能，认为物业管理企业对业主的人 (1)物业管理行业仍然没有完全的市场化，大部 身、财产理所当然地具有保障义务，财产被盗、人身伤 分物业公司作为房地产开发公司的附属品存在，物业 害等案件一旦发生，受害的业主首先就把物业管理企 管理公司的大与小，强与弱的区别，主要是由房地产 业推上被告席，要求其承担过分的赔偿责任，结果使 开发公司所决定的。 只收几元管理费的物业管理企业动辄背负几万甚至 (2)没有形成规范的物业市场竞争秩序，由于招 几十万的赔偿责任，承受着过多的风险责任。 投标等竞争规则不完善，“黑箱操作”、“低价竞争”、 (6)服务水平品质难以提高。行业中有一批质 “盲目承诺”、“陪标秀场”恶疾仍在行业中肆虐，受感 素低下的管理公司胡乱操作，短期行为，败坏了物业 染的最终是所有的物业管理企业，为生存、为面子、为 管理的行规和名声，少服务、差服务、降低管理标准， 出气，把价格越压越低，利润也愈来愈低。 最终或被业主炒鱿鱼，或遭业主赔偿，或败坏名节难 (3)管理成本日渐增大。物业管理是劳动密集 以再接项目，甚或口碑不佳影响行业声誉∞“]。 型行业，人力资源在管理费用中占据较大比例。近年 这些现状严重影响了物业管理企业的经营效益， 政府为保护劳动者权益，不断提高最低工资和各项保 而效益不佳则企业人才难留、难以提供优质的管理和 险福利。物业管理企业