论物业服务企业在经营中的行政权.pdfVIP

i^物业服务企业在经营巾的行政权 文／孙爱民李晨光 一．物业行政管理应注意的问腰 业主为社区的真正主人，建筑物 影响了其在实践中作用的发挥。其存 物业服务行业是一个事关人民生 医分所有的所有人和共用部分的共有 在的问题主要包括以下几个方面： 活的重要行业，其能否顺利运行，直接 人，是物业服务台同中有权接受物业 (‘)对于物业服务行政管理应侧 关系到国家的稳定，因此国家应加强 企业服务，井依约向其支付物业服务 重保护的利益认识不清 对其行政管理。但是，如何对其进行适 费的莺要一方当事人。另外，业主还应 物业服务企业在整个物业服务 当的行政管理，应首先注意以下问题。 是受氆f肖费者权益保护溜》保护的消费 中始终处于强势地位．而业主虽为主 (一)物业服务合同的性质 者．表现为个体，一般情况下与物业服 人，但在实践中却处处受制于物业企 物业服务台同是业主和依祛成立 务企业相比，无论从经济实力，还是从 业，实为弱者。理由为： 的物业管理企业为明确双方在物业服 信息、技术等方面都处于弱势地位。因 首先，物业服务合同的签订分为 务中的权利义务关系而达成的一种服 此，在对物业服务行业进行行政管理 前期物业合同的签订和正式物业合同 务性台同。该合同双方当事人的法律 时应加强对业土台法利益的保护。 的签订两个阶段。在实践中前期物业 地位平等，台同的成立应主要遵循民 业主大会是物业管理区域内全体 合同直接影响着正式物业合同。在这 法及台同祛的有关规定，由双方当事 业主组成的组织，是物业管理区域内 两个阶段中，物业服务企业都掌握着 人在遵守等价有偿、诚实信用原则的 居民的自治性机构，其应当代表和维 主动权，而业主的所谓选择权只是名 基础上，经充分协商自愿达成。行政机 护物业管理区域内垒体业主在物业管 义上的，实际上很难实现。在前期物业 关为台同双方协商方便．可制订一些 理活动中的台法权益。从理论上说，业 服务台同签玎时，前期物业合同是和 台同范本以各双方选用，作为台同成 主大会应是物业管理区的权力机构， 房屋买卖台同捆绑在一起的，房地产 立的参考，但决不能强迫当事人或变 但其性质义不同于一般的权力机构。 公司选择物业企业后．与其签订前期 相强迫当事人适用。为保障台同能遵 首先，业主大会不应是法人。 物业服务合同，然后和房屋买卖合同 循公平，自愿原则制订，行政机关可对 3．居委会、街道办事处 一起卖给业主。 合同的内容进行监督，如要求备案，或 居委会是居民自我管理、自我教 其次，在物业合同的履行中，物业 根据当事人的申请进行审查等，但无 育、自我服务的基层群众性自治组织。 企业也处于优势地位。这主要表现在 论何种形式的行政监督都不应影响台 在业主大会和业主委员会成立的情况 合同义务的特点上和证据的收集上。 同按自愿原则成立。任何形式行政审 下，其职能与业主大会是重台的。因 物业合同中物业企业的义务为依约提 查的目的应是为r维护国家利益、公 此，在物业管理区域内存在业主大会 供环保、维修、保安等服务，如其不履 共利益、社会利益和当事人的合法权 及业主委员会时，就不应再成立居委 行、迟延履行或不台理履行都将给业 益，执行国家的法律．法规，除有违法 会，Ⅱp主大会及业主委员会应直接受 主的生活造成很大的不便。而业主要 行为外，行政处理的性质应为调解性 街道办事处的监督。 想收集物业企业履行缺陷方而的证据 的，不应带有强制性。 街道办事处是行政机关的派出机 则很困难，要么是不能及时收集，要么 (二)物业服务及管理中各丰体的 构，行使行政职权，其可以依法对物业 是成本过高。 地位 台同的订立、业主大会的成立等事项 最后，在物业纠纷的处理上，物业 1．物业服务企业 进行指导和监督，但是其指导和监督 伦业也处于有利地位。关于举证问题， 物业服务企业是依据我国公司法 目