试析物业管理主体关系.pdfVIP

∥‰ 管理世界 ■●凡07N彳E蒜磊磊嚣磊蕊 【摘要】业主与业主委员会的关系其实是以委托授权为基 理中最为重大。 础的被代理人与代理人的关系。业主委员会基于业主授权所为 二、业主与业主委员会 的行为视为业主所为。由业主承担法律责任。业主与物业公司 业主即建筑物区分所有权人，是物业管理中最重要的主 问的关系是一种特殊的委托关系，二者由这一特殊的委托关系 体。接受物业管理眼务的是业主，交付物业管理费用的是业主。 相联系．共同构成了物业管理法律关系中最重要的两个主体。 然而，由于建筑物区分所有权与一般意义上的所有权不同，既 【关键词】物业管理 业主委员会物业公司 关系 包含了对专有部分完整的所有权，又包含了对共有部分的共有 随着房地产市场的发展，物业管理在我国得到了迅猛发 权以及由此派生的社员权即对物业的共有部位、共用设施设备 和相关场地的知情权和监督权，对物业的共用部位、共用设施 展，但同时也暴露出许多问题。2003年9月1日起施行的《物业 管理条例》澄清和解决了一些问题，但有的基本性问题即便在 设备专项维修资金的管理和使用的监督权。因此，众多业主区 2007年10月1日《物权法》实施以来仍然存在。正是由于这些分所有权相互搏弈的结果必然是业主大会以及业主委员会的 基础性问题迟迟不能解决，因此，尽管《物权法》第84条、85条产生。 和第87条就物业管理进行了专条规定，且《物业管理条例》已 业主大会是—个物业管理区域内全体业主组成的机构。根 根据《物权法》进行了相应修订，但物业管理方面的纠纷仍然不 据《物业管理条例》的规定，同一个物业管理区域内的业主．应 断。所以，对物权法规范下物业管理主体及其关系做一剖析，对 当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政部门的指导下成 于我国目前的物业管理乃至整个房地产市场的发展均具有重 立物业大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的， 要意义。 或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大 一、物业管理涉及的相关主体 会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业 业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住 服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和 宅套数等因素确定。业主大会作出的决定．必须经与会业主所 相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫 持投票权1／2以上通过。可见，我国现行物业管理制度下的业主 生和相关秩序的活动。物业管理关系是一种典型的民事法律关 大会是同一个物业管理区域的最高权力机关。然而，一个物业 系．这可以从修改后的《物业管理条例》将物业管理企业更名为 管理区域内的业主，少则几十，多则成百上千，凡事均由业主大 物业服务企业中体现出来。从最微观的层面看．物业管理关系 会决定并由其从事对外的各种活动显然不具有可行性，因此业 仅仅是业主与物业公司之间的关系。然而。业主数量众多以及 主委员会也就应运而生。 建筑物区分所有权的存在，客观上决定了业主只能通过业主大 业主委员会是指由业主大会选举产生．作为业主大会的执 会、业主委员会表达自己的意愿，故而又产生了业主与业主委 行机构，代表业主实行自治管理的组织，它行使着广泛的职责。 员会、业主委员会与物业公司之间的关系。另外，房地产开发企 业主委员会作为全体业主的代表。其法律地位至关重要，因为 业在物业管理中发挥着重要作用，同时，房地产行政主管部门、 只有明确业主委员会的法律地位，在对内关系上才能确定业主 居民委员会在物业管理中的作用也同样不可小觑。此外，围绕 委员会与业主