房地产价格波动及银行业风险.docVIP

房地产价格波动及银行业风险当前国内房地产市场走势及其对银行业的影响，正在引起人们的广泛关注。总体来说，目前房地产价格的波动对中国银行业、产生系统性风险的可能性比较小，总体风险还在可控之中。 目前房地产价格波动给银行业带来系统性风险的可能性较小 根据风险来源的不同可将房地产价格波动影响银行的渠道分成两种：一是信贷风险渠道，即贷款抵押品价值的严重下降及房地产市场上的借款人违约率不断上升的风险；二是“第二回合”效应风险，即某一时期房地产价格下降通过影响宏观经济和金融环境，进而影响到银行稳定性的风险。我们可从以下几个角度进行分析： 从房地产信贷规模来看，目前我国房地产信贷规模的风险仍在可控范围内 首先，房地产贷款在银行业贷款总额中占比不高。根据央行提供的数据，到2008年9月底，我国个人住房按揭贷款余额为3.3万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的11.1%左右，占GDP的12%左右（2007年底数据）。而美国2007年6月按揭贷款余额占全部贷款的34%，占GDP的71.6%。到2008年9月底，我国房地产开发贷款余额1.97万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的6.66%左右，而美国2007年6月房地产开发贷款占全部贷款余额的23%。 2008年9月末，全国商业性房地产贷款余额为5.3万亿元，占全国性商业银行人民币贷款余额的18%左右。而美国在次贷危机爆发前的这一比例是53%，而且美国这一数字中并不包括由非银行金融机构发行的数以万亿美元计的抵押贷款衍生产品，而这些衍生产品在美国银行业的投资组合中占比很大。相比而言，我国商业银行的房地产贷款占比并不高，而且我国也不存在房地产贷款的相关衍生产品，商业银行直接面对的房地产市场风险是可控的。 其次，目前我国房地产贷款的不良率仍处较低水平。以上海市为例，至2008年9月末，全市中外资银行住房开发不良贷款余额21.1亿元，比年初减少4.4亿元，不良贷款率为0.97%，比年初下降0.26个百分点。全市中外资银行机构个人住房不良贷款余额20.7亿元，不良率为0.67%，分别比年初减少0.5亿元和下降0.03个百分点，房地产贷款的不良资产仍处于双降过程中。即使房价下跌幅度很大的深圳市，上半年个贷不良率也只有0.79%。所以，迄今为止，房地产市场的调整并未对商业银行贷款风险造成明显影响。 再次，我国商业银行大量抵押贷款都是以房地产及土地作为抵押物，这部分贷款将受到房地产市场调整的直接影响。当前我国商业银行以房地产作为抵押物的贷款占总贷款的比重在65%以上。如果以2008年9月底我国人民币贷款余额29.6万亿计算，那么就有19万亿以上的贷款处于房价下降的风险威胁之中。 最后，从房地产压力测试的结果来看，房价大幅波动对银行经营的影响比较大。以上海银行业的压力测试结果为例，经测试，轻度压力情景下（房价下跌10%）对上海房地产贷款质量影响有限；中度压力情景下（房价下跌20%），上海房地产贷款不良率和预计损失呈现明显上升趋势；重度压力情景下（房价下跌30%），上海房地产贷款不良率将是正常情况下的5.6倍，预计新增损失占2007年利润的15%。其中，压力测试情景对个人住房抵押贷款影响相对温和，对房地产开发贷款影响显著。 从客户的脆弱性角度看，我国居民家庭的负债率不高，居民偿债能力很强 国际经验表明，在房价下跌过程中，按揭贷款的违约率会有所上升，从1998～2001年，香港房价下跌了30%，按揭违约率从0.2%上升到1.4%。在所有市场，按揭违约率上升在房价下跌及经济下滑过程中都是难以避免的。但比较而言，由于我国居民家庭负债率并不高，这种风险相对可控。 首先，由于我国居民长期的储蓄偏好，导致我国居民家庭的负债率很低。从按揭贷款占居民储蓄的比率来看，到2007年底，我国的这一比例只有17%，远低于韩国、新加坡等国家和台湾地区。 其次，中国居民除了住房按揭贷款之外，其他类型消费贷款的占比相当小。到2007年末，我国其他类型消费贷款占所有贷款的比例只有3%，占我国GDP的比例也只有3%。而在美国，到2007年6月底，除按揭贷款之外的其他类型消费贷款余额占到美国GDP的23%。相比而言，即使发生美国那样的房价下跌风险，我国居民储蓄规模也足以偿还按揭及消费类贷款可能出现的损失，银行不会出现流动性问题。 再次，我国住房按揭贷款有严格的首付占比规定。在美国许多购房者是没有支付首付的，而且还享受到相关的利率优惠，因此导致在房价下降过程中，银行成为最直接的风险承担者。而相比而言，我国监管部门对按揭贷款首付比例的规定较为严格。从理论上说，房价下跌必须超过30%以上银行才会受损失。因此，我国发生系统性银行危机的可能性极小。 从开发贷款角度来看，目前开发商面临较