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房地产企业所得税税务筹划探究一、房地产开发企业所得税税务筹划 （一）筹划思路 房地产开发行业作为国家宏观调控的对象，对房地产开发企业的企业所得税的税收优惠政策很少，新企业所得税的税率为25%，相比其他税种税负较重。 企业所得税的计算公式为：应纳税额=应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额。从中可以看出影响应纳税额有四个因素。 从税率角度分析，房地产开发企业享受低税率政策的机会很少。这样就限制了税务筹划的范围。从所得额的角度分析，税务筹划的基本思路是尽量降低应纳税所得额。主要有以下三种方法： （1）利润转移法。利润转移法是指通过总公司及分公司之间的关联交易将利润转移到具有税收优惠政策的关联企业中去的一种税务筹划方法。但是采用该税务筹划方法的前提是与其交易的关联公司能够享受某些税收优惠。也就是说房地产开发企业针对企业所得税的优惠政策设立一些为房地产开发企业服务的公司，例如建筑、规划设计公司、装修公司、运输公司、物业管理公司、营销策划公司等关联企业，然后通过内部转移价格将房地产开发企业的利润转移到这些企业中去。 （2）收入调节法。收入调节法是研究与分析收入的确认条件、确认时间及金额的计算，还应分清是“征税收入”、“不征税收入”、“免税收入”。例如：房地产开发企业可以通过对自留物业的处理不同进行税务筹划。通过是否属于临时性出租的选择来决定是否需要视同销售确认收入。另外还可通过对销售收入结算方式的选择来调节收入确认的时间等。 （3）会计政策和会计估计选择法。会计政策和会计估计选择法就是通过选择恰当的会计政策和会计估计，使得企业所得税的税负最小化或者使企业效益（价值）最大化的一种税务筹划方法。 另外，税务筹划人还应充分考虑税收优惠而减免的税额以及境外所得的抵免。 （二）企业所得税筹划策略进行企业所得税的税务筹划是房地产企业的税务筹划应重点分析影响应纳所得税额的因素。可以通过选择以下方法来进行企业所得税税务筹划： （1）固定资产税务筹划。房地产企业中固定资产的比重很大，对固定资产的税务筹划是企业税务筹划人的重点考虑。新企业所得税法对折旧方法作了限制性规定，即固定资产按照直线法计算的折旧准予扣除。因此对固定资产的税务筹划只能从折旧年限的预计净残值方面入手。一是尽量缩短折旧年限。折旧年限的缩短可以使后期成本费用向前移，从而使前期会计利润减少，有利于加速资本的回收。在税率不变的情况下，所得税的延迟缴纳，相当于从国家财政取得了一笔无息贷款。二是合理预计净残值。新的会计制度及税法，对固定资产的预计净残值没有做出具体的规定，只要求企业根据固定资产的性质和消耗方式，合理确定固定资产的预计净残值，只要是“合理的”就是可以的。 （2）收入税务筹划。具体有以下两种：一是推迟收入确认的时间。企业销售结算方式的不同，税法对其收入的确认时间也不同，一般情况下，企业一旦确认收入，无论是否收回资金，都要计算缴纳所得税款。另外房地产企业占用资金大，单项销售额也大，所以房地产企业应根据自身的实际情况来选择适当的销售结算方式，尽量推迟确认收入的时间，从而延缓纳税，这样不仅避免先垫支税款，同时也能占用资金、争取较大的资金时间价值。税法规定房地产开发企业可以按当年实际利润分季（或分月）预缴企业所得税。房地产企业可以充分利用这一规定从预售收入和预计利润率方面进行税务筹划。二是尽量投资免税收入。新企业所得税法规定：将国债利息收入、权益性投资收益和非营利组织的收入作为”免税收入”，不计入应纳税所得额。因此，当企业出现闲置资金时，可以与其他投资项目进行比较，准确估计计算每个投资项目的收益率，在取得同等收益率的情况下优先购买国债和权益性投资。 （3）扣除项目筹划。主要有以下几种： 一是工资薪金筹划。新《企业所得税法》取消了计税工资制度，规定企业当年实际发生的合理的职工工资薪金都准予在税前扣除，即工资从限额扣除转变为全额扣除。但是与之相关的工会经费、职工福利费和职工教育经费还是限额扣除。这就意味者房地产企业要尽量多列支工资薪金支出来扩大税前扣除，通常可以采用以下措施：提高职工工资，把超出标准的其他费用以工资形式发放；如果职工持内部职工股则把向职工发放的股利改为绩效工资或年终奖金；将公司监事、董事等兼任管理人员的报酬计人工资总额；将职工教育、培训的费用也以工资的形式发放等。但是在实际运用时防止出现因企业所得税的减少而导致个人所得税的增加，必要时可采用增加职工人数，提高养老费和住房公积金的计提比例、增加职工福利等替代方案。 二是广告费、业务宣传费和业务招待费筹划。新企业所得税法规定企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60％扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5％。即业务招待费的扣除标准有