系统评价法在金融城项目可行性研究的应用与实.docVIP

　　系统评价法在金融城项目可行性研究的应用与实 第一章 绪论 1.1研究的背景和意义 从上世纪 90 年代末开始，我国房地产行业发展迅猛，市场强有力的发展势头拉动了国民经济增长，根据国家统计局资料[1]，2013 年我国 GDP 增长 7.7%，其中房地产业直接贡献率达 6 个百分点，这意味着房地产业在宏观经济中依旧是我国的支柱产业之一。在房地产业迅速发展的同时也出现诸多隐患，表现在房地产投资过热、空置房总量直线上升，这使得房地产业的可持续发展存在颇多阻力。据分析，原因为房地产项目的可行性研究和前期策划只注重形式，项目前期开发的各种影响因素分析不准确，对项目整体把握力度不够等原因。目前不少房地产企业在项目开发中存在或多或少投资盲目性、项目定位缺乏准确性，从而造成后期项目上马后，市场无法接受，企业收益远远低于预期收益，更甚者造成企业的资金链断裂，难以维持后期运营，浪费大量人力、物力和财力，给经济社会带来不良的影响。究其原因是房地产开发商对拟建开发地块的可行性研究不完善、不成熟，工程技术方法在研究过程中的深度不够，项目经济分析不恰当，对多方案的比选、项目风险不重视等。房地产产业的高风险、高投入、高收益的特殊性决定了项目可行性研究的重要性，把握好项目开发前期的准备工作，对建设工程总造价的控制，加强固定资产投资宏观调控，促进各类资源合理配置，优化投资结构，充分发挥投资效益的重要作用。可行性研究的优劣直接影响房企项目开发建成后的盈利水平。项目可行性论证所创造的知识与信息量在整个项目运作中占有相当大的比重，一份成熟的可行性研究，是对项目有关的工程、技术、经济、环境、政策等方面做系统的详尽的全面的调查、研究与分析，对各种可能的建设方案和技术与工程方案进行充分的比较论证，对项目完成后的经济效益、国民经济和社会效益进行预测和评价，对建设用地的开发做出决策。一份详尽的可行性研究将会对整个项目的后期运营带来良好的收益，同时拉动建设发展的内需，促进城市的发展。 . 1.2系统评价法、项目可行性研究的研究现状 可行性研究[2]（Feasibility Study）是指在投资决策之前，对拟建项目进行全面的技术经济风险分析，旨在评价项目建设的可行或不可行的一种科学方法，它是项目投资前期工作的核心，是投资建设程序的重要环节。在 19 世纪至 20 世纪 50 年代中期，国外对项目的可行性研究，主要是对项目的收入和支出进行比较来判断项目的优劣，其基本原理就是简单的财务评价。但随着社会的发展，这种初级的可行性研究已经不能满足社会、政府和企业对项目投资决策的多元化、全方面的需求。20 世纪 30 年代，法国工程师杜比发表的题为《公共工程项目效用的测算》，文中提出的费用效益系统分析研究方法被美国应用于水资源综合开发、港口和内河航运的前期策划中，并且取得了丰硕的成果，比如内纳西河流域的工程规划。随后通过的《洪水控制法案》开创了运用费用-效益分析评估项目的先河。1950 年，美国联邦河域委员会发表的《流域项目经济分析的建议》和《内河流域项目经济分析的使用方法》，文中将项目评估和福利经济学有机联系，并且规定了研究效益、费用比率的原则程序，明确了评价项目效益与国民生产总值之间的关系。20 世纪 60 年代，在项目可行性研究方面打破了先前使用的费用-效益分析法，开始涌现出 L-M 法（LevenbergMarquardt），是一种评估方法即通过在 Hessian 矩阵上加一个正定矩阵。1972 年，联合国工业发展组织[3]编写了《Guidelines for Project Evaluation》一书，该书提出在项目可行性研究中使用 UNIDO 法，这为项目可行性的研究和发展奠定了基础。1977 年，联合国工业发展组织和阿拉伯国家工业发展中心出版了一本重要著作《工业项目评价手册》，该书将项目评价分为商业获利性评价和国民获利性评价两部分，并首先提出了社会分析的概念。 . 第二章 系统评价法及其相关理论 2.1 系统评价法的主要内容 系统（System）一词于古希腊语，是由部分构成整体的意思。钱学森等学者对系统的定义为：系统是有组织的或是组织化了的总体，以及构成总体的各种概念、原理和规则的相互作用及相互依赖要素的集合。系统通过结构将要素联合起来，要素是否由结构组织在一起是衡量要素能够构成系统的主要标准之一，系统与非系统的区别详见图 2.1 所示：系统即为若干要素以一定结构形式联结构成的具有某种功能的有机整体。系统中各要素不是孤立地存在着，每个要素在系统中都处于一定的位置上，起着特定的作用。要素之间相互关联，构成了一个不可分割的整体。要素是整体中的要素，如果将要素从系统整体中割离出来，它将失去要素的作用。系统论的基本思想方法，就是把所研究和处理的对象，当作一个系统，分析系统的结构和