浅议“假按揭”成因及防范对策.docVIP

浅议“假按揭”成因及防范对策[摘要]本文就“假按揭”的成因进行分析，并就如何对“假按揭”行为进行防范进行思考。 [关键词]假按揭　成因　防范 案例1：2007年5月，某银行在审计检查时发现有一楼盘的数十笔商铺贷款还款是通过同一账户还款，且贷款客户大部分来自某地区某村，经了解公司解释是所出售的商铺通过“售后返租”方式返回租金给售房客户，2009年3月，该楼盘商铺贷款客户发生集体拖欠，屡次催收未果后某银行将贷款客户起诉到该区所辖法院，开发商承担连带责任列入被告，有部分借款人到公安部门报案，称合同诈骗等，所辖法院因该案涉及刑案不予立案，开发商因商场经营不善，租金不高，资金匮乏无力还款，借款客户以各种理由拒绝还款。导致该行产生金额高达4000万元的呆账。 案例2：2003年6月，甲房产中介公司成立，主要业务是代理客户二手房产中介买卖、代办银行按揭贷款。该公司发展异常迅速，短短几年里一跃成为某省较大的房屋中介。2004年某银行二手房贷款业务发展初期，经办人员办理二手房贷款业务经验不足，给不法分子造就了可乘之机。短短两年间该公司通过“假按揭”在该银行非法套取了近4000万元贷款，2006年案发后这4000万元的二手房贷款相继发生拖欠，该行催收无效对进行起诉，由于该案涉及群体诈骗在公安机关立案侦查，所抵押房产被公安机关查封，银行无法处置而形成呆账贷款。 一、“假按揭”的概念及成因 “假按揭”是以个人名义申请，融资所得款项由开发商、经销商或其他单位归集使用的贷款，主要表现形式为开发商、经销商或其他单位串通无真实交易意愿的个人，或者假冒个人的名义，以虚假的交易背景向银行申请个人贷款，套取银行信贷资金。 (一)“假按揭”的行业背景 房地产行业属资金密集性行业，开发商的发展依赖充足的资金流，“假按揭”一般以下三种情况下发生：一是当地产宏观调控时，房地产市场交易量很低，交易不活跃，导致开发商资金困难；二是个别开发商为了囤积土地的非理性过度扩张；三是房产商开发的项目市场定位不准，房子销售不出去，导致开发资金无法收回。房地产开发商为了加速回笼资金，就可能违规办理“假按揭”。因此房地产市场下滑或持续不景气往往是“假按揭”的频发期。 (二)合作方的信用与“假按揭”的关系 从目前发现的“假按揭”贷款案例来看，如果开发商的经验不足，产品市场定位不准，所建设的项目销售不出去，其信用不良，资金实力不足，不管市场景气与否，“假按揭”是解救他们唯一的出路。另外二手房房地产中介准入门槛低，市场竞争激烈，从业人员为收取佣金而引导客户造假材料办理“假按揭”套取银行贷款。 二、“假按揭”的主要风险特征 (一)借款主体不真实 “假按揭”最为明显的特征是借款主体不真实，例如，借款申请人与房地产开发商的关联关系。借款人与房地产开发商存在关联关系，如房地产开发商的股东、高管或关联企业(如承建商、材料供应商)员工批量购房申请贷款；相关文件的签名笔迹相似。 (二)零首付 在住房按揭贷款业务中，借款人支付一定比例的首付款是必要条件。一般来说“假按揭”的借款人不能提供正式的首付款发票，或提供假的首付收据，且提供首付款收据载明的事实不明确，未说明所购房号或未明确购房款等情况。 (三)虚假交易及用途 假交易、假用途主要表现为：(1)二手房交易中买卖双方是关联关系；(2)贷款用途不真实，提供虚假交易合同；(3)提供虚假的经营交易合同，捏造虚假交易背景；(4)套取银行资金用于法律规定禁止信贷资金投入的高风险行业。 (四)虚假抵押物 在二手房贷款和个人消费贷款中，“假按揭“问题贷款表现为假产权，有以下几种情况：(1)申请抵押的房屋不存在、办理虚假的抵押权证；(2)抵押物处所存在，但产权所有人非贷款相关人；(3)抵押物所处地段属政府拆迁地段，抵押物被政府强制拆迁后导致抵押物悬空。 (五)虚假定价 “假按揭”贷款的房屋定价一般有以下两个规律：(1)交易价格过高或过低。(2)楼盘销售价格无差异。即房地产开发商不管楼层高低、朝向位置好坏，商铺不管位置好坏，面积大小，销售单价均相同， 三、商业银行防范“假按揭”的对策 (一)加强对按揭贷款项目的审查 商业银行应全面了解拟合作的合作机构资质情况、法人代表等管理层的个人信用记录，重点审查开发企业的项目管理水平、财务状况以及项目资金来源。个人住房按揭贷款项目的准入应重点审查开发项目手续是否完备，楼盘所处地段与项目市场定位是否准确，楼盘定价是否合理，注意掌握开发商在房产管理部门登记的销售备案情况，了解真实的销售实况。 (二)规范个贷操作流程、严防操作风险 (1)加强个贷业务流程管理，商业银行应按照个贷业务流程管理规定要求设置